市民在银行排队办理商贷本刊特约记者 牛恬 摄影 严海宁
说起最近的济南楼市，花样百出的楼市利好政策使得商品房成交量节节攀升。经过了成色十足的“金九银十”，楼市已经进入今年最后一个季度，但是“救市”的决心似乎并没有动摇，依然在不断地出台各种各样的政策来刺激房地产市场。
商贷利率十年最低 进入利好时代
10月底，央行发布公告称，将把基准存贷款利率分别下调0.25个百分点。降息后，基准一年期贷款利率由4.6%调整为4.35%；基准一年期存款利率由1.75%降为1.5%。这是自去年11月以来中国央行第六次降息，单是今年年内就有五次降息之多，这对购房者来说无疑又是一大利好。降息使购房者的还贷压力再次下降，有业内人士算了一笔账：现在使用商贷买房，以贷款100万，20年期还清，等额本息还款计算，这笔房贷的总还款额为157万元，每月还款6544.44元，如按照原来商业贷款5.15%的利率，则总还款额增至160.38万元，每月还款6682.7元。也就是说，这次降息后，每个月可以比之前少还138.3元，而在六次降息后，每个月比去年11月份之前少还939元。
提前还贷须谨慎 算清利弊再出手
摆脱还贷的压力，是很多房奴最大的目标。随着经济和生活水平的逐步提高，越来越多的贷款人开始关注提前还贷。但是，上个月突然而至的降息，让很多购房者产生了疑虑，在这样的大背景下，提前还贷是否合适？对此，业内人士表示，打算提前还款的市民将要考虑还款周期、限额等更多条件，且并非所有贷款人都适合提前还款。
如果是纯商贷，目前最常用的两种还款方式是等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出最多，本金还得相对较少，以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金就逐步增多。等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，选择等额本金还款法比较划算。
但是，也不是所有人都适用“等额本金还款法”来还贷，高薪者或收入多元化的购房者如果采用“等额本金还款法”，则会在前期时投入较大的资金，但是越到后期还款越少，压力也较小。
业内人士告诉笔者，想要提前还贷，需要满足以下几点：首先是借款人须在按月正常偿还贷款本息6个月后，才可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款；其次是贷款机构一般对提前偿还部分贷款规定了最低限额，大多在1万元以上；三是借款人提前还贷一般需提前10天或15天告知贷款机构，并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还资本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请，并须经其审核同意。
对此，业内人士建议，在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高，如果消费者手头有闲置的资金，而又没有较好的投资方向，只是在银行存储享受存款利率，那么提前还贷也是一个不错的选择。但是，如果消费者有更好的投资理财渠道，比如投资于基金、外汇等理财产品，且投资回报率可以高于贷款利率的，则没有必要选择提前还贷。
