一条“深圳二套房首付从七成降至四成”的消息开始刷屏,点开发现,只有一家东亚银行且须购买5万的理财产品,一时间又有换房客跃跃欲试心乱如麻,仿佛见到房价又将迈上新的台阶。待到晚间,不少来自银行的内部消息纷纷表示不太可能,且中国银行、建设银行、招商银行的首套房贷利率甚至略有上调。随后,多家媒体删除了“二套房首付四成”这一消息,东亚银行的相关负责人也对此否认。
且不论东亚银行是否为了开拓房贷市场降低过利率,只是难免心生感慨,在这消息如小冷箭一样嗖嗖连发的楼市,如果不具备一身看破传言的好武功,活得将多么艰难。
回顾过去数年间的楼市,仅在短短十分钟之内,小伙伴们便快速拎出各自心目中十个飘来又飘走了的楼市传言。而这些传言往往不是无源之水,通常生长于彼时一个更大的背景,因此如今回头看过去,往往会看到传言背后,那个阶段深圳楼市最热或是最凌乱的一幅画面。
旧改、直辖,曾经是最逼真的谣言
尽管这十大传言至今都没有兑现,但是仍不敢轻易定义其为谎言,主要是因为时势变幻,城市也会跟着变化,曾经看上去虚幻的内容也许某一天会成真。可是至少有两个,很快就清晰地知道,那是为了卖房子制造出的谣言,尽管将来很有可能实现。
首先是龙城花园的旧改传闻。当时深圳旧改刚刚兴起,众多小区都有多家开发商进驻,似乎处处都准备拆迁,过了20年楼龄的业主们,随时都准备有开发商带着礼物和拆迁合同敲门,然后这个小区突然就有了倚老卖老的资格而身价倍增。就是在这样的大背景下,龙城花园的买家突然收到了即将拆迁的“小道消息”,于是业主涨价30万,依然照单全收。后来却发现只是中介为了托市尽快成交放出去的假消息。
另外一个便是今年深圳直辖的消息,当时很多深圳人已经将这个话题的讨论视为知识综合储备的展示平台,直到今日都很难说这是不是空穴来风,只能说,当风声渐渐平息,而一个大亚湾房企再把这个消息拿来反复传播的时候,显得太过别有用心。
销控、日光,真相只有一个,不是被看到而是被猜到
看上去逼真的已经接近真相,可是如果不是偶然,或是没有真的从事过房地产行业,也许真相就像海市蜃楼,看着很近其实距离很远。真相只有一个,看不到那就猜到吧。
在购房者眼里,销控表那是铁板钉钉的真像。可是很多年前的某一次,记者偶然去早了一次开盘现场,而且那时楼市惨淡,到场的人不巧又那么屈指可数。但是当记者跟着朋友作为第八批客户混进选房区的时候,销控表上俨然贴着超过20个红点。若楼市火热内部关系户先订房倒也罢了,可那个时候明显就不是个大家都热衷于抢房的节骨眼。
和当下的日光盘的操作手法堪称如出一辙。大部分开发商都不愿意多批次拿预售,可是大部分开发商也不愿意将拿到预售的单位一次性推出。于是,推出多少才能恰好日光?这是一道从结果倒推过程的技术题。通常会根据市场和产品估算项目的解筹率,再根据认筹情况倒推开盘推售数量,小步快跑已经成为楼市最最常用的营销手法,只不过日光两个字往往还是会震慑到购房者,联手更可形成蝴蝶效应,造成阶段性供需恐慌。
九大传言
一开盘就“日光”了?
实际是人为操控的
传言回顾:4月26日,位于龙岗区的紫悦龙庭开盘,到场客户逾千人,共推出272套房源,去化率破九成。
万科云城(参数图库最新动态价格走势)开盘当天销售率达95%,成交总价20亿,目前已售罄。
传言背后:据《深圳商报》此前的报道,4月26日,位于龙岗区的紫悦龙庭开盘,到场客户逾千人,共推出272套房源,去化率破九成。
而实际情况是该项目于4月22日获得预售许可,获批341套,其中住宅为319套。在319套房源中,尚有160套处于“期房待售”,即尚未售出。另外,有销售人员称,下一批加推单位的数量是根据认筹数量而定。
6月6日,位于南山区的万科云城开盘,项目主推1栋A、B座65平方米两房、95平方米三房共480套房源,在当天,开发商方面表示销售率达95%,即456套。
6月16日,南都记者在网上搜寻时发现有消息称,万科云城开盘首推已售罄。但在规土委网站上查阅数据时发现,万科云城1栋A、B座已签预售合同(指房屋为期房,已售出并签订预售合同)的房源分别为73、42套,即一共卖出的套数为115套,销售率约为24%。若按照均价为5.5万元/平方米,售出的套数面积均为95平方米计算,其销售额也仅为6亿元。
深圳市规土委曾表示将对假“日光盘”等人为加剧供求紧张的“捂盘惜售”等违法违规行为严格依法查处。此外,深圳将推出系列措施全力保障房地产市场健康有序发展,包括加快商品住房预售审批,加快新增住宅用地供应等。
记者解读:房价高烧不断,购房者喷涌入市,“日光盘”似乎是基于这两个现象和事实的必然结果,“时光”也成为各大媒体房地产新闻的高频词汇。“日光盘”现象也在无形中助燃了深圳房价,给购房者制造了一种再不快点买就没得卖了的假象。但实际上,房子是否真的好卖还得靠真实数据讲话。往往开发商愿意用数据说话,但并不真实。
深圳37.6万元/平方米天价楼盘?
实为营销手法
传言回顾:中洲公寓一顶层房源备案价为37.6万元/平方米。
招商地产旗下的海上世界双玺(参数图库最新动态价格走势),其二期产品最高备案价达20万元/平方米
海上双玺房源最高备案价20万元/平方米
传言背后:5月25日获批预售证的深圳中洲公寓E-CLA SS的一套单位以其37.6万元/平方米的“天价”引起广泛关注。但在深圳市规土委约谈后,6月2日,该套单位的备案价格降至为17.6万元/平方米,腰斩过半。业内人士认为,在一批单位中选取一套天价备案多为营销手法。
在当时南都记者采访了中洲地产两位内部人士,均承认约谈属实,但是表示并非大家想象中的那种情况,相关单位曾现场看过产品,建议遵从市场行为,不希望价格定得太高。
对于行业内所言的“天价营销”,另一位中洲内部人士予以否认,并表示,中洲E-CLA SS并非住宅产品,为不限购不限贷的商务公寓,备案价格对于住宅市场价格并没有太大影响。
招商地产旗下的海上世界双玺项目在去年7月一期产品以接近10万元/平方米价格入市后,二期产品今年4月下旬开盘。此批产品最高备案价达20万元/平方米,是一套527平方米、位于50楼的单位,整体备案价格则主要集中在8万-16万元/平方米的区间,最终普遍成交价格在10万元/平方米左右。
记者解读:“天价盘”往往吸人眼球,能在楼市上瞬间刷出存在感。开发商往往借此引爆媒体报道,树立产品高端的市场形象。天价盘并不鲜见,出现时间也不算短。早在十多年前,上海汤臣一品叫价10万元/平方米,造成全国轰动。其实,在房价高涨的今天,房价也不可能一步登天。数字背后是真是假,还请君三思。
旧改放出风声,房价应声而涨?
实为中介对外放风托市
传言回顾:登良路的龙城花园“旧改”风声放出,房价一日之间上涨近百万