图解苏州中环：轧北京五环圈层 比上海外环2.0
2015-08-26 00:00 | 分享 扫描到手机
[摘要]8月21日的土拍过后，苏州人的朋友圈传疯了一张图。分布在苏州城区周边的四大区最高地块楼面价均突破万元，最高达15992元/㎡，而这些地块都处于中环快速路的环线区域内。而另一宗同样受到开发商追捧的园区地块，仅在环线以外的咫尺之园区车坊地块楼面价也达到了8347元/㎡。
【讯：】啊~啊~啊~五环~你比四环多一环，啊~啊~啊~五环，你比六环少一环，终于有一天呐，你会修到七环，修完七环再修八环，修完八环修九环，你北面是天通苑，你南面是大兴县，东边往西是高碑店，西边往东是八宝山；早晚高峰的时候，你孕育着生机一片，城里堵车的时候，我愿围着你转一圈……
“你住在几环？”这是不少生活在北京的人都回答过的问题，或许，在不久的将来，“你住在中环内还是外？”也会成为很多住在苏州的人经常回答的问题。
圈层：北京五环=苏州中环
环，对于生活在城市里的人的意义是什么？
岳云鹏为何偏偏唱五环？于北京，五环正成为房价划分的分水岭。
未来，中环或也将成为苏州城市房价的重要划分标志。
苏州各区域最高楼面价分布图
8月21日的土拍过后，苏州人的朋友圈传疯了一张图。分布在苏州城区周边的四大区最高地块楼面价均突破万元，最高达15992元/㎡，而这些地块都处于中环快速路的环线区域内。而另一宗同样受到开发商追捧的园区地块，仅在环线以外的咫尺之园区车坊地块楼面价也达到了8347元/㎡。
日前一项调查数据显示，北京市常住人口一半以上住在五环以外，他们之中，不少人借由北京地铁这组“大动脉”，突破一道道环路，从五环开外的地方流向城市的“心脏”。
苏州作为全省第一大人口大市，现有常住人口1300万，除了苏州本地的居民，外来人口已达到了650多万，外来人口比重已达到了50%，占到了整个江苏省的1/3，而这些新苏州人其中就有 相当一部分人分布在，例如相城太平镇、新区通安、吴中甪直以及园区东等多个城市边缘的区域中，这些区域的房价目前均在万元以下。
而苏州中心城区似乎需要重新被定义，主城区再不只是姑苏区一家，包括园区双湖板块，新区狮山、枫桥区域，相城元和街道区域以及吴中越溪等多个板块区域都有着与曾经的姑苏主城区相媲美的价值。
房价：苏州中环=上海外环
南帝：吴中区，中南地产楼面价13695元/平米
北丐：相城区，中锐地产楼面价12285元/平米
东邪：园区，海亮地产楼面价15992元/平米
西毒：新区，龙湖地产楼面价15214元/平米
王重阳：姑苏区，静候劳动路的9月7日开拍……
按照成本的计算方法说房价，根据相关研究，房价惯性、地价、供需关系是影响房价的主要因素，其中房价自身的贡献度最大，达到70%；其次是销竣比对房价的影响，再其次是地价，两者加起来对房价波动的贡献达到近30%，但地价的贡献不足10%。基于上述数据，大概能得出这么一个房价公式，房价=土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（15%）+利润（25%）。这个公式一般是比较有说服力的，当然特殊案例也免不了。
而从目前苏州土地拍出的楼面价来看，过万楼面价的楼盘单价或将在20000-25000万元/㎡之间。
另据多家研究机构数据显示，7月份以来，上海外环外新房成交均价已经超过25000万元/㎡大关，上海房价上涨的趋势逐渐由中心城区扩展至外环以外。
苏州中环正在追赶上海外环的路上，进入今年3月以来，苏州的房价一直处于一个上坡的阶段，尤其是园区的房价，经历了几次疯狂的涨价，半年时间有的楼盘上涨了6000元/㎡左右，赶上一些楼盘的房价了，苏州的购房者直呼园区房价涨太高！
苏州市各区普通住宅7月成交均价表
南京市各区普通住宅7月成交均价表
涨价还不止于此，苏州作为特大城市，与同是特大城市的南京比起来仍然差了不少，从7月份南京与苏州的各板块成交均价对比图可知，虽同为特大城市，但是苏州只有园区一个板块的房价可以和南京一争高低。而将园区房价提升到能与南京匹敌的“大功臣”是园区这些板块的楼盘：湖东现代大道，湖东儿童医院，园区体育公园，青剑湖，独墅湖……
另附中环之歌：
我家大门常打开，开放怀抱等你
到处涨价充满默契，你会爱上这里
中环之内都过万元，全都不客气
商量好了再来买，苏州欢迎你
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