摘要：据北京中原市场研究部监测的样本楼盘数据显示：2012年10月北京中高档二手商品房成交均价为28913元/平米，二手商品房买卖领先指数为313.2点，环比上涨0.73%，同比上涨3.7%。房价虽处于持续增长中，但明显上涨乏力，10月涨幅大幅收窄，观望情绪日渐浓厚。
据北京中原市场研究部监测的样本楼盘数据显示：2012年10月北京中高档二手商品房成交均价为28913元/平米，二手商品房买卖领先指数为313.2点，环比上涨0.73%，同比上涨3.7%。房价虽处于持续增长中，但明显上涨乏力，10月涨幅大幅收窄，观望情绪日渐浓厚。
10月二手住宅网签成交量为11449套，环比下降9%，同比上涨达57.7%，由于10月总体成交量受到十一国庆长假的影响，因此除去"十一"的影响，10月日均成交量为471套较9月419套上涨了12.4%。因此剔除重大节日的影响来看，10月的二手房市场成交活跃度较9月有小幅提升，总体来讲，九、十两月市场呈现平稳过渡。
10月价格上涨的样本楼盘占比为89%，较上月下降5%。
10月的二手住宅市场，可以概括为"平稳过渡，量价平稳"。北京中原市场研究部的专业人士总结分析10月京城二手住宅市场"量价平稳"的主要原因如下：
首先，限购、限贷政策不变：因的"十八大"会议即将召开，宏观政策层面以稳定为主基调，因此仅重申政策要从严执行，并未有新政策出台；
其次：客户观望情绪渐浓：受到"十八大"国家领导人换届的影响，期望新能推出更多利民政策，包括楼市调控等有助于房价下行的新政，出于这一预期大部分客户都选择静待大会后的政策动向，因此买房的行动也有所放缓；
第三：业主报价仍坚挺：业主心理多考虑到刚需群体大量存在，调控不会抑制合理购房需求，因此潜在需求总要释放，认为二手房地段稀缺，房价仍有向上空间；
第四，新房分流二手首置客户：由于9月新房井喷式的供应（住宅新批34个预售证），且多为城市边缘区的房源，价格较低，受到首次置业客户的追捧。因此在房价连续几月上涨后，潜在的二手住宅首次置业客户大部分被分流至新房市场，二手房成交50%-70%都为换房客户。
图：1-1中原（北京）领先指数月度走势图
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图1-2：全市二手住宅量价走势图①
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图1-3：样本楼盘涨跌幅分布图②
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海淀区二手房价格上涨幅度最大
10月各城区房价微幅上涨，涨幅均未超过1%，涨幅明显缩小。其中海淀上涨幅度较大，同时一些近郊区如石景山，亦庄和通州一改往日涨幅较主城区较小的状态，本月涨幅追平城市中心区。
图2-1：本月区域二手指数环比变化情况
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表2-1：中原（北京）领先指数－区域指数
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②样本楼盘跌幅=近期价格/前期最高价格-1。
③自11年4月起，增加通州区域的指数。
①全市二手住宅成交量根据中原促成的二手住宅成交量估测，非交易中心登记数据。由于不受交易登记周期影响，中原数据能更及时反映市场动向。10月区域板块特点如下：
1）世纪城作为北京海淀区的重点学区，持续受到中高端购房者的钟爱，区域成熟、交通便利，加上地铁十号线即将于年底开通，为这一区域保持增值增添了砝码，以为孩子上学为目的的购房多选择小户型，总价在240-300万之间，大户型多为换房客户购买，其中在本区域内置换（卖旧买新）的客户就占到总成交的30%左右；
2）石景山远洋山水区域是石景山的中高端密集居住区，本月开始客户观望情绪越来越浓，因此成交有一定下降，但由于业主对区域信心十足，因此价格仍保持小幅上升；
3）通州果园、梨园区域的成交量也出现下降，受十八大即将召开的预期影响，客户观望情绪转而浓厚，刚需客户也不例外。本月的成交客户多为铁杆刚需（购房需求迫切）和置换客户，且以置换客户为主。
表3-1：全市各区域、各板块均价（单位：元/平方米）
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附表：北京各区域中高档二手房买卖成交典型案例