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驳论:北上广深房价真的会永远上涨吗?

2015-06-26 10:51 金融界 | 分享扫描到手机

[摘要]近日，大连万达集团股份有限公司董事长王健林做客新华网思客讲堂时表示，现在中国房地产已经从供不应求到了供大于求的阶段，所以房价再暴涨的可能性并不存在，但是北上广深这些城市的房价永远会上涨。

近日，大连万达集团股份有限公司董事长王健林做客新华网思客讲堂时表示，现在中国房地产已经从供不应求到了供大于求的阶段，所以房价再暴涨的可能性并不存在，但是北上广深这些城市的房价永远会上涨。

作为中国商业地产的最“牛”开发商，王健林自然对中国楼市和房价的变化有着深刻的理解和判断。不过，王健林虽是市场的参与者、见证者，未必每个观点都是正确的，比如这次抛出的“北上广深房价永远上涨”，就值得商榷。

任志强也曾说过，“历史证明，房价永远都是上涨。”从过去情况来看，这句话没错。无论是一二线城市还是三四线城市，如今的房价相比前几年都涨幅很大，即便目前部分三四线城市房价在下跌，也仍比前几年高。从历史角度可以证明王健林的观点是正确的。但是，历史只能证明昨天，却不能证明明天。

“北上广深房价永远上涨”这句话就隐含了房价明天仍会上涨，而且永远上涨。理由是什么？是国家有关部门对城市用地进行的刚性约束，据说“国土部刚刚发布了对16个城市用地的刚性约束规划，中国有16个城市近期会出台一个最终用地极限，包括北京、上海、广州……”当用地受到约束，似乎房价必涨。

不可否认，房子离不开土地，如同面包离不开面粉，城市用地减少从理论上来说会推动房价持续上涨。据国土部人士透露，14个城市开发边界划定工作将于今年完成……以后，全国600多个城市也会划定开发边界。即王健林所说的刚性约束规划，是指划定城市开发边界。但某些城市能否遵守开发边界是个问题。

我们要意识到，土地财政仍在地方财政收入中占较大比重，即使北上广深也不例外。有数据显示，北、上、广的土地财政依赖度均在50%－60%之间。如果土地财政难以改革，城市必然继续扩张甚至很有可能越过划定的开发边界，那么，城市建设用地是否会减少也不确定。王健林先生不应该忽视这一点。

王健林也没有提及需求。从需求的角度来说，“北上广深房价永远上涨”也许是正确的判断，因为这四个一线城市聚集了大量公共资源，吸引了巨量的人才、技术、资金、产业等，人多了住房需求就大，从而容易拉升房价持续上涨。这是北上广深不同于其他城市的地方。

虽然土地、需求等方面可以支撑“北上广深房价永远上涨”，但是，除上述提到的土地财政外，还有几个问题不容忽视，比如，未来宏观经济能否保持稳定增长是一个未知数，因为经济增长受国内外各种不确定因素影响，一旦经济稳增长不能保障，房价能否持续上涨就值得怀疑。

再比如，中国各个城市的楼市不同程度存在泡沫，未来泡沫会不会破裂，相信谁也不能保证。譬如，日本曾因为房地产泡沫破裂而导致经济停滞10年之久。假如房地产泡沫破裂，房价首当其冲会受到影响。又比如，有一句比较有哲理的话是“没有永远的下跌，也没有永远的上涨”，房价应该也符合这一市场规律。

总之，即便王健林等行业大佬比一般人更了解楼市，但未必每句话都是至理名言。对于“北上广深房价永远上涨”这一观点，我们应持有的态度是，这是王健林的一家之言，听听罢了，包括北上广深在内的城市，今后房价走向究竟如何演绎，最终还是市场说了算，而市场变化永远充满了不确定性。