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【最新房贷计算器】2016怎样提前还贷?


每年临近年底,房贷一族都要琢磨是不是要提前还贷。今年年底,盘算似乎比以往更加强烈,在"首批房奴即将解套"的消息甚嚣尘上时,不少房奴们正在发愁,房贷该不该提前还?

2016提前还贷
2016提前还贷

 

手续很方便

大约10年前,国家大面积施行住房货币化政策,同时银行开始对居民住房贷款"开闸"办理这样的业务。如今,第一批"房奴"已经陆续到了贷款还完 的阶段。而记者了解到,每年从11月开始,也是"提前还贷"的高峰,大批不愿意继续做"房奴"的房贷者纷纷提前结束"房奴生活",进入"无债一身轻"的轻 松生活。

沪上一家股份制银行的信贷人士告诉记者,由于年底银行的放款资金比较紧张,因此贷款者提前还贷的申请还是挺受银行支持的。据了解,目前不少银行 办理提前还贷手续需要提早进行预约,时间从10天至1个月不等。另外,银行对于提前还贷还可能收取一定的手续费,通常会根据还款时间来确定手续费的多少。

罚息有差异

实际上,提前还贷属于一种“违约”行为,因此贷款人在选择提前还贷时,一般会支付一笔手续费,也称为“罚息”或“违约金”,通常在合同里面会写明。

记者比较发现,各家银行对于罚息的定价有一定差异。有的银行可以不收手续费,而有的银行会根据已还款的时间差别设定罚息金额。

通过各家银行客服电话咨询得知,国有大行工、农、中、建、交里,交行表示提前还款不收手续费,而工行需要收取提前还款额的5%作为手续费,中行 和建行采用分段的计费方式,贷款满1年未满2年的收取提前还款额的2%,满2年未满3年的收取1%,超过3年则不收取。农行在贷款三年内提前还款的收一个 月利息作为手续费,三年后则不收手续费。同时上述银行也表示,由于每笔贷款的合同细则都可能不同,具体情况还需按照合同执行。

相比国有行,股份制银行则显得相对"优惠",如招商银行、华夏银行、兴业银行等都不会收取相应的手续费用。浦发银行则表示会依据客户在开户行签订的具体合同来确定,一般来说提前两年还款需收取还款金额3%的手续费,两年后则不收手续费。

外资银行也采用相对灵活的分段计费方式,如恒生银行在贷款放出第一年内提前还款的,且已偿还的分期还款连同提前还款金额(包括该次提前还款)累 计相当于或超过贷款金额的60%,提前偿还金额的3%,最低不少于人民币2.5万元;在贷款放出两年后提前还款免费。花旗和汇丰也采取类似的定价方式。

成本需考虑

业内人士提醒,并非每一类客户都适合提前还贷,最好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。年末是否该提前还贷,主要考虑四个问题:贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境。

据悉,提前还贷是在加息时期受贷款人追捧的产品,能够帮贷款人有效地缩减利息支出。但是随着今年连续两次降息,贷款利率正处于下行趋势,贷款人选择提前还贷并不一定利于资金有效利用的。

“贷款人申请提前还贷,不能只看贷款余额和利率的变化,最重要是看提前还贷是否让资金的收益实现了最大化。”沪上某股份制银行个贷部人士表示。

上述人士认为,处于还款初期的贷款人提前还贷比较划算,因为还款利息支出通常集中在还款初期。如果已还款到中期(如20年期限已经还11年), 等于已偿还了大部分的利息,提前还款的意义不大。而采用等额本金还贷的贷款者,当还款期超过1/3时,提前偿还贷款能节省的利息也不多。

另外,对于办理房贷时,已经享受到折扣利率,特别是7折利率的购房者而言,也没必要急着提前还贷,一是今后还可能继续降息,到时再打7折会很优惠;二是不少金融界人士都认为,以后房贷利率方面很少再会出现如此大的优惠。

相关提醒

提前还贷注意事项

1、允许提前还贷时间不同

大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷,但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里,中行、建行需要还贷一年后才可以申 请提前还贷,工行需半年才可以提前还贷。此外,招行、交行等银行都需要一年后才能申请提前还贷,华夏银行则表示可以随时申请还贷。

2、调整利息周期不同

一般房贷期限都在10年以上,在这个周期里,央行调整利息是难免的,而各家银行根据调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。

外资银行一般会选择在当月或当季度调整。花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行,而汇丰银行当日便开始按新利率执行。

对于房贷族来说,哪种调息方式更划算?专家表示,如果处在降息通道中,显然是越快调整越划算;若在加息周期周,则是越晚调整越划算。

3、"还完房贷"后别忘记撤销抵押登记

银行人士提醒,无论是在合同期内还完贷款的,还是提前还款的,市民在还贷完成之后都不要忘记办理撤销抵押登记。

根据产权证在谁手里情况不同,还完贷款后领回产权证的程序也分好几种,一种最简单的情况就是产权证正本已经抵押在银行了。如果是这种情况,购房 者还完了贷款,或者是提前还完贷款后就会领到一个还款凭证,银行还会把产权证正本、买卖合同正本一并还给购房者。这样购房者就可以拿回完全属于自己的产权 证,和银行没有什么关系了。

但由于各个银行不同分行的操作规定不统一,有些分行只需做一个抵押登记,购房者可以自己持有带有抵押登记标志的房产证。就是贷款未还清前,提前 拿到房产证,房产证上其他项中会注明房屋现状。如果是这种情况,购房者在还完贷款之后,除了重复上面的步骤外,还要进行一个撤销抵押登记的程序。购房者和 银行办完结算手续后,一起去房管局撤销抵押登记,即在房产证他项栏目中盖上注销的章即可。

案例解析(1)

提前还款+降息月供能打八五折

陈先生在3年前办理了一笔50万元为期20年的按揭贷款。选择等额本息还款方式的他,如今每月需支出近3900元还款。近期陈先生想提前还掉部分贷款,让每月月供减少些。陈先生介绍,在他办理贷款的银行,提前还款的金额只要是万元整数倍即可。

此次他打算一起性还款5万元。银行工作人员表示,今年的两次降息将显现在明年年初的还贷过程中。也就是说,陈先生的月供在明年2月开始就将会有 所降低,如果加上提前还款,力度则会更大些。工作人员帮陈先生计算后得出,只要在年内完成这笔提前还款,下月起还款额将降至约3430元。如果到明年执行 下调后的贷款利率,月供更将降至约3300元,与现缴月供相比打了八五折。

20年50万元贷款 月供 支付利息

现还款方式 3892元 433965元

提前还款5万元后 3430元 396535元

节省 462元 37430元

案例解析(2)

小额提前还贷不合适

某银行对于提前还贷的规定是:贷款时长未到3年的客户,提前还款需缴纳剩余本金4%的手续费。对于2010年刚刚购房、剩余本金还有20余万元的刘先生来说,这将是一笔将近1万元的开销。

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