住房贷款如何计算?不同银行房贷还款算法不一
2013-01-31 15:54 搜房网综合整理 | 分享 扫描到手机
[摘要]为什么2013年1月住房贷款利率下调后，当月房贷还款有的增加、有的减少？降息后，房贷还款增加是不是因为银行向客户多收了一天的利息？住房贷款如何计算的？各个银行之间的房贷计算方法不同，哪种更合算呢？
编者按：为什么2013年1月住房贷款利率下调后，当月房贷还款有的增加、有的减少？降息后，房贷还款增加是不是因为银行向客户多收了一天的利息？住房贷款如何计算的？各个银行之间的房贷计算方法不同，哪种更合算呢？
房贷还款不同银行算法不一 究竟哪种方法正确
（来源：羊城晚报 李青）为什么2013年1月住房贷款利率下调后，当月房贷还款有的增加、有的减少？降息后，房贷还款增加是不是因为银行向客户多收了一天的利息？羊城晚报本月28日、29日推出的独家调查引起广泛关注。围绕这一问题，记者展开追踪。
穗公积金中心
两种还款法都多一天息
广州住房公积金管理中心３０日明确向羊城晚报回复称，2013年1月份的公积金还款是以31天计息。相关负责人解释，出现这种情况主要是因为这段时间需要新旧利率分段计息，而实际还款天数为31天。“平常不涉及跨年的2月至12月份，按月利率（年利率/12）进行计算，相当于每月计息天数为30天”，该人士称。
对于网友提出的2013年1月公积金还款不降反升的情况，该人士称，在递减还款（等额本金法）的情况下，不会出现2013年1月还款额高于2012年12月的情况；而在等额还款（等额本息法）的情况下，确实会出现房贷还款不降反升的情况。
“两种还款法确实都会出现多收一天利息的情况”，该人士指出。等额还款的情况下，利息增加的幅度较明显，因此1月房贷还款不降反增的幅度较为明显；而递减还款的情况下，因为每月还款额正常是在逐月下降的，1月房贷还款中多收的利息显示相对不明显。
该人士坦言，客观上1月份的实际还款时间是“31天”。“如果1月份只有28天，计息肯定也会按28天算”。她同时强调，公积金中心的所有利息均上缴国家财政。
平时按30天计息，1月份按31天算，客观上是否向还款人多收了一天利息呢？该人士回应：平时31天的时候，计息也按30天算，“换个角度看，是不是能说平时的利息少算了呢？”
广发银行
客户提前还了一天本息
“2013年1月份确是按31天计息的”，广发银行相关人员30日晚回复称。
该人士表示，当人民银行贷款基准利率变更时，广发银行为房贷客户提供了多种利率变更方式。如客户选择年度利率调整方式，那么新房贷利率应在下年度1月1日开始执行。客户将出现跨年度计算利息的情况，银行按照分段计息方式计收该期本金及利息。
该人士称，在进行分段计息时，因涉及跨年，需要先结清前一期本息，前一期本息因不足一个月，因此需要按实际天数计算。同理，后一期本息也是按实际天数计算。以2013年1月为例，银行需要先结清2012年12月还款日的本息，再结清2013年1月还款日的本息。因此本期还款本金和计息天数为31天。
2013年1月以31天计息，平时以30天计息，会不会客观上造成多收了客户一天的利息？广发银行给出解释，“当期的第31天还款包含了本金及利息，实际上客户是还快了一天本息而非多还了一天本息。未来计算利息的本金会减少，相应的利息也会减少。”
情况是否真实如此？对于“还快一天本息”的说法，有市民提出异议。假设2013年1月还款周期的最后一天，银行较平日向客户多收了60元，假定其中包括15元本金、45元利息。“提前还了15元的本金，接下来的还款利息自然就会相对少付；但这45元的利息还是较平时多收了。”
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