房产的热潮越演越烈，从开发商到股市一路爆热。近日，连公积金中心也纷纷示好。泉州市住房公积金中心3月1日对外宣布，预计在下月开展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，首期拟发行证券化产品10亿元。去年至今已有多城市实施的公积金中心携手金融机构将公积金贷款资产证券化。
相比较开发商的大肆炒作和宣传，公积金中心此项刺激低调得一塌糊涂。其实早在去年10月底，住建部已经开始和央行商讨研究住房公积金信贷资产证券化的相关问题。上海率先在12月4日发行首批总额约69.6亿元的个人住房贷款资产支持证券化产品，由浦发银行承销。
我们之前提到过，公积金RMBS产品实行起来会被很多因素限制。
首先，公积金贷款利率低于正常商业贷款利率，因此这类资产证券化产品的资产收益率偏低。不仅与普通的银行间资产证券化产品相比处于较低，其基础资产的超额利差不足。比如沪公积金RMBS产品的加权平均贷款利率仅为3.81%，远远低于其他信贷资产证券化产品的加权平均利率。
同时，因为公积金贷款利率低，所以更多的贷款投资期限较长(相比商业贷款更划算)，期限长、利率低，发行难度较大。
此外，由于公积金贷款利率低，审批一向以来都很严格，因此公积金贷款的规模比商贷要小很多。如果跟商贷的住房抵押贷款资产证券化，那公积金并无优势。
不过，国内市场的资产证券化产品与国外有制度上的差异，国内此类资产证券化产品的违约风险小。确切地说，有着福利背景的公积金中心与商业银行的本质还是有一定区别的，因此在国内做到刚性兑付也不是什么稀奇事。同时，住房公积金的个人贷款相对还是有保障的，逾期率极低，相比较企业债什么的完全算得上是优质的基础资产之一。产品发行后也可以在银行间债券市场互相流通。
除浦发外，注册地在福州的兴业基金与多地的公积金中心合作，承销了公积金贷款资产证券化产品。
由于目前中国版的住房银行还没有成立，通过购买商业银行的房产抵押贷款的方式也无法开展，但大部分不动产资金其实是在商贷中的。此次公积金中心的资产证券化产品的设立可以给今后正式的商业银行房地产贷款资产证券化产品铺路。甚至可以这么说，以“去库存”为目的的公积金贷款资产证券化产品出现，商贷的资产证券化产品也不远了。
（典型的住房抵押贷款证券(MBS)流向）
但我们也不能忘记风险，美国次贷危机的前车之鉴还历历在目，中国的房产也存在泡沫，在制度没有完善之前放大房地产市场杠杆也能引起金融海啸。目前，一线城市的房地产市场持续火热，但二三线城市的库存压力依然巨大。我们可以发现率先展开此类产品的城市基本都是二三线城市，二三线城市的人口外流造成公积金资金池下降。要改变现状，不仅仅是抓需求那么简单。
虽然，公积金资金池充足了以后可以放宽贷款审批，更多满足条件的人会选择公积金贷款，但同时，正常的商贷可能会受到一定影响。因此，资产证券化主要是在盘活资产的作用较大，对真正改善购房需求起的作用也许没有想象那么大。