我是一家广告公司的副总，7年前我按揭了一套30万元10期的住房，采用的是等额本息还款法。今年1月，我又贷款60万元买了一套更加宽敞的住房，目前我的老住房已租出，但老房的房贷尚有3年时间才能还清，新房的贷款期限为20年。目前，我还有一辆私家车，30万元的股票，5万元万能寿险、重大疾病保险，20万元已到期的国债和5万元的银行存款。
市场上央行要提高利率的消息成为事实，意味着我每个月要多掏腰包支付月供了。听说有人采取了提前还贷的方式，但我拿不准像自己这种情况提前还贷是否合适？ ——中山贾先生
贾先生：
贾先生的老住宅是在7年前贷款购买的，贷款额为30万元，贷款期限为10年，采用的是等额本息还款法，每月还款额为3188元，贷款本息总额为382539元，目前尚有117461.8元本息未还清。
“等额本息还款法”，是将贷款的本金和利息之和平均分摊到各个月份，即在整个还款期内每个月的月供是固定不变的。采用这种还款方法，在偿还初期利息支出较多，本金支出相对较少，以后随着时间的推移，利息支出逐步减少，本金则逐步增加。
贾先生所购的老房已还款7年，在余下的3年时间里，应还贷款额中利息只占1/10左右，即使现在提前全部还清贷款，也省不了多少钱。况且，办理提前还款还要履行一些繁琐的手续，有的银行还要收取一定的违约金，由此来看，贾先生的老住宅没有提前还贷的必要性。
贾先生于今年1月份购买的新住宅，贷款金额60万元，贷款期限20年，贷款利率为5.04%。新住宅贷款依然采用的是“本息等额还款法”，每月还款额为3973元，总还款额为953521.76元，其中利息为353521.76元。假设央行今年会升息0.5%，贾先生每月月供需要多交161.1元，贷款到期后，还款总额将增加36730.8元（升息时间从2005年1月1日算起）。这样一算账，可以看出提前贷款能为贾先生省下不少的利息，新购住宅确有提前还贷的必要性。
贾先生提前还贷的三种方法
贾先生的资产除了一辆汽车和两套住宅之外，尚有30万元的股票，5万元万能寿险、重大疾病保险， 20万元已到期的国债和5万元的银行存款，手头资金较为宽裕。鉴于贾先生的具体情况，提前还贷可以有如下具体的操作方法：
建议一：央行加息，根据有关规定，购房贷款的利率也要到次年1月1日才会调整，因此，提前还贷的时间不必过于仓促。
建议二：部分提前还贷。手头的25万元可以考虑拿出其中的20万元在升息时提前还贷，其余选择投资到其他收益更高的投资项目。假设央行今年9月份升息0.5%，贾先生于明年1月1日提前还贷20万元，19年下来，贾先生可以节约利息12243.6元。
建议三：贾先生提前归还20万元的贷款后，可以与银行重新签订一次还贷合同，把原来采用的“等额本息还款法”改为“等额本金还款法”。
“等额本金还款法”就是借款人将贷款额平均分摊到整个还款期内每月归还，同时付清上一交易日至本次还款日之间的贷款利息，这种还款方式每月的偿还额逐月减少。
“等额本息”和“等额本金”两种还款方式在最终还款总额上有明显差额，由于我国个人贷款采用一年一调的浮动利率制，在整个还款期间贷款利率的变动同样会影响到这两种还款方式的剩余本金，进一步导致还款额的不同。
据测算，在还款前期，“本金法“归还贷款的利息要比”本息法“多。因此，当贷款利率下降时，“本金法”在较高利率的情况下已经支付了较多的本息，能够享受到低利率的本金要比“本息法”少；反之，当贷款利率上升时，“本金法”“吃”到高利率的剩余本金则少，利息总支出相应减少。把“等额本息还款法”改为“等额本金还款法”，可以应对今后的再次加息，减少贷款的利息支出。
提前还贷的注意事项
提前还贷须提前通知银行。目前各地对提前还贷是否收取违约金的规定有所不同。上海市的各家银行对于贷款一年内就全部还清贷款的客户，要收取一定数量的违约金；对于贷款一年之后提前归还货款的客户则不收违约金。北京的各家银行对提前归还住房贷款是不收违约金的。购房人提前还贷时必须提前一至二个月通知银行，以便让银行有时间做好更改贷款契约的准备工作。
提前部分还款要还整万数。部分提前还款是指借款人在还款的过程中，需要提前偿还其中一部分贷款，剩余部分房款仍需申请银行贷款。对于这种情况，银行要求借款人对提前偿还的那一部分按整万数还贷，比如5万元或10万元。
应要回剩余的购房保险费。借款人在提前偿还了购房贷款后，可以向保险公司要求退还剩余年限的住房贷款保险费用。在办理手续时，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款的证明，到保险公司按月退还提前还贷时间的保费。具体保险费退还多少，需按照各保险公司具体的退款公式计算。