降息了,还要不要提前还贷?不动产要登记,手上多余的房产要不要抛售?现在适不适合买二手房?相信看了本版,你会找到答案。
数据回顾 央行两次降息:
1、自2014年11月22日起,金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。
2、自2015年3月1日起,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%；5年期以上贷款5.90%,5年以上公积金4.00%；其他各档次利率相应调整。
情况分析 降息通道下,三类人群不宜提前还款:
一是享受七折至八五折房贷优惠利率的客户；
二是采用等额本金还款方式,还款期已过1/3的购房者；
三是采用等额本息还款方式,还款已到中期的购房者。
知识解析 两种贷款方式:
等额本息:在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。
等额本金:在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息,这样每月所还的本金固定,利息递减,每月总还款数也递减。
降息了 提前还贷划算吗?
专刊记者 曲绍宁
2014年11月和2015年2月,央行两次宣布降息,后面这一次,公积金贷款利率也随之下降。房贷一族已经初步尝到了降息带来的利好,每个月能少还几十元到几百元不等。以前贷款,总是省吃俭用希望早日还上,那么在连续降息的情况下,提前还贷款划算吗?
钱用于理财还是还款
要不要提前还贷?首先,我们要考虑的是多余的钱是用于还款还是用于理财合适。举个例子来说,假如你有一笔钱,用于投资理财产品你的收益率是5%,而你的公积金贷款利率是4%左右,那你提前还款就不合适；不过,假如贷款利率比较高,比如8%甚至更高,提前还款来节约利息支出还是值得考虑的。
要把提前还贷看作一种理财选择,要让资金收益实现最大化。提前还贷之前,最好先从贷款利率、个人投资能力及个人短期资金需求等方面考虑,假设贷款人采用的是公积金贷款,年利率较低,如果有更好的投资项目则不需急于还款。
银行是否收取违约金
一般来说借款人想提前还贷,要求必须已还款半年以上,甚至部分银行要求还款一年以上。各家银行对于提前还贷的要求有所不同,有银行规定提前还贷需是1万的整数倍,也有银行规定提前还贷要收一定数额的违约金,违约金的收取一般分为两类,一类为银行需要收实际还款额1到3个月的利息；另一类银行收取实际还款额一定百分比的手续费。比如,工行需要收2-3个月的利息作为手续费,浦发银行则表示若提前两年还款需收取还款金额3%的手续费,两年后则不收手续费。所以提不提前还款还要考虑考虑违约金。
根据不同贷款情况来决定
以前,很多借款人倾向于提前还贷,尤其处在加息时期。针对近半年连续两次降息,贷款利率的下行趋势,借款人在有效利用资金的前提下提前还贷是没有意义的。还款利息支出通常集中在还款初期,因此处于还款初期的借款人选择提前还贷更划算一些。
就目前来看,短期内加息的可能性不大,对于之前在银行有借款的人来说资金成本越来越低。因此,在降息通道下,三类人群不宜提前还款:一是享受七折至八五折房贷优惠利率的客户；二是等额本金还款期已过1/3的购房者；三是等额本息还款已到中期的购房者。
所以说,并不是所有的人提前还款都划算。最重要的指标不是节省利息的多少,而是家庭财政的承受能力、对收入预期的判断以及所持理财观念,最适合的才是最有效的。还钱容易借钱难,如果为了提前还贷而给资金周转造成很大压力,未免得不偿失。
不动产登记政策出台 烟台二手房房源增多
专刊记者 夏超
不动产登记制度出台,有人欢喜有人忧。从长期来看,不动产统一登记会对房价上涨产生抑制作用,这就愁坏了“房叔”“房婶”,后续跟进住房信息公开和房产税,拥有多套房的投资成本就会增高,从而会使得一些群体抛房,记者探访市区多家房屋中介了解到,近期咨询二手房的购房者增加了不少。
二手房房源增多
一家房产中介经纪人告诉记者,从今年年初开始,他所在的房产中介公司就陆续接手了不少出售房源,有中高端大户型房源明显比之前要多。这位经纪人分析称:“一方面是去年房价回落比较明显,一些高端二手房业主担心房价会持续下跌,所以急于出售手中房源；另一方面,不动产登记要实施,有多套房屋的业主担心今后房产税一旦出台,会被征收房产税,所以选择尽早将手中房屋交易出去。”
他还告诉记者,不动产登记对楼市的影响其实并不像消费者想的那样明显。不动产登记对于房价的影响主要是对消费者心理预期的影响。
刚需者可购二手房
业内人士认为,不动产登记作为房地产长效机制的基础内容,自身对楼市的影响较弱,主要的意义在于为征收房地产税铺路,此举将进一步弱化房地产的投资投机性,合理调控存量市场。当然,如果出现二手房源集中放量,那么价格也会有一定幅度的回落,对于刚需购房者来说,这或许是一个购买二手房的好机会,遇到合适的,可以出手购买。
哪些房子该卖掉?
不动产登记政策一出台,便成为了网友热议话题,手中有过多房源的人怕以后会缴纳高额税款,所以有抛售意向,但是什么样的房子该卖,什么样的该留?
有媒体报道称,据专家建议,中小城市业主最多保留两三套中心区的普通住宅,新区、郊区的房子一般来说都可以处理掉；如果你生活在大城市,在中小城市的故乡有房子,那么从提高投资效率来说,中小城市的房子可以全部卖掉。至于中小城市郊区、新区的商业物业,尤其是“场内铺”是最危险的；至于三四流风景区的旅游地产、养老地产,也该处理。传统市中心的天价商铺,最好轻易别碰。至于一线城市中心区的普通住宅,未来仍然有比较大的升值空间,可以留在手上甚至考虑买入。对于中心城市的商业物业,要保持惕。整体而言,写字楼和商务公寓的风险,比商铺要小一些。（来源：齐鲁晚报）