提前还贷合适吗 负利率下适度负债反而可以抵御通胀【2】
来源：今晚网-今晚经济周报 2013年01月13日08:47 字号：|
百万元房贷月省三百余元
2012年6月8日与7月6日，央行两度降息，致五年期以上贷款基准利率从7.05%下调到6.55%，共计0.5个百分点。从目前银行利息调整方式看，不外乎以下三种：一是央行基准利率调整后，贷款利率在次年年初(通常是1月1日起)执行新利率；二是满年度调整，即每还款满一年，执行调整后的新利率；三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新利率。据了解，目前包括工、农、建等在内的大多数银行遵循第一种方式，只有少数银行采用后两种方式。此外，公积金贷款利率的调整一律在每年1月1日。
那么，新利率执行后，房贷族的月供究竟会降低多少？银行人士为此算了一笔账。以贷款100万元，期限30年为例。在等额本息还款方式下，之前利率为7.05%，每月需还款6686.64元，调整后利率为6.55%，每月需还款6353.60元，少还333.04元。而对于已享受7折利率优惠的贷款人，仍以贷款100万元，期限30年为例，打7折后之前利率为4.935%，每月还款5328.56元，调整后利率为4.585%，月供为5120.47元，每月少还208.09元。同时，对于购买第二套房，房贷利率上浮1.1倍的贷款人，元旦前后的还款额差距较大。依然以贷款100万元，期限30年为例，之前1.1倍利率为7.75%，每月需还款7164.12元。调整后，1.1倍利率为7.21%，每月需还款6794.65元，少还369.47元。
此外，根据住房公积金有关管理规定，对于2012年7月6日(含2012年7月6日，以借据放款日期为准)以后发放的个人住房公积金贷款，按调整后的新利率执行。对于7月6日前已发放的个人住房公积金贷款，贷款期限在一年以内(含一年)的，执行原合同利率，不进行调整。贷款期限在一年以上的，于2013年1月1日按调整后的新利率执行。此次公积金利率调整后，绝大多数2012年7月6日前已发放贷款的购房职工都面临着还款额的调整。以贷款40万元、20年，等额本息还款方式为例，如执行2012年第一次调息前的利率4.9%，月还款额为2617.78元。如按第二次调息前4.7%的利率计算，月还款额为2573.98元。从今年元旦起，上述两种情况均执行4.5%的利率，等额本息月还款额调整为2530.60元，每月分别可少还款43.38元和87.18元。
三种情况可考虑提前还贷
回顾前些年，市场每至年末都会涌现一波提前还贷潮。按理讲，2012年的两轮降息让房贷族们的压力有所减轻，进而会打消他们的提前还款念头。但记者在调查采访中发现，自去年12月份开始，前去银行申请提前还贷的市民依旧不减从前。
贷款人刘琳告诉记者，之所以选择提前还贷，是因近几个月二手房成交上升，想借机卖掉南开区华苑附近的老房子，但房产过户需要将手头贷款还清后才能进行。与此同时，市民陈先生也道出选择提前还贷的原因：“我每月收入不到4000元，贷款就占据了90%。老婆在国企工作，薪水也仅够我俩日常生活开销。即使去年两次降息后，贷款压力依然巨大。只有及早把余款还清，日子才能过得宽裕些。”而市民郑女士则称，提前结清贷款只为免缴几十万元的利息，以免房子“被涨价”。
从市民提前还贷的初衷看，一是因房屋交易需要还清余款；二是因降息后月供比例仍旧超过收入的50%以上；三是因贷款早期还款中大部分为利息，趁着贷款年限不长还清余款比较划算。据了解，目前银行提前还贷主要包括两种方式：一是一次性还清全部贷款。二是提前偿还部分贷款，以使每月还款额减少，保持还款期限不变；或剩余贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；抑或在减少剩余贷款月供的同时，将还款期限一并缩短。
在银行人士看来，贷款人若遇到以下三种情况时，可选择提前还贷。首先是当借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，可将现有资金用于提前还贷。然后再用此套房产向银行申请抵押消费贷款，将抵押出来的钱款用于其他方面的资金需求，以解决自身融资需求。其次是处于还款初期的借款人，由于还款利息支出通常集中在还款初期，所以在贷款期内前5年提前还款都是划算的。第三是借款人因自身月供压力、房屋交易等原因必须进行提前还贷。
对于办理提前还贷需要注意的细节，银行人士提醒市民，在还款前应全面了解各家银行有关提前还贷的详细规定，尤其是一些提前还贷的条件与限制。譬如有的银行规定提前还贷需为1万元的整数倍，而有的银行则需要收取一定数额的违约金等。同时，贷款人在结清贷款后，不要忽略解抵押环节，以使房产完全属于自己。
（责任编辑：孟雄薇)
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