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提前还款不一定划算 还款年限15年比较合适


今年1月份开始,客户贷款启用央行最新基准利率,100万元的商业贷款等额还款20年还完,运行新利率后一年少还4000元利息 。“房奴”们听了这个消息后立马开始盘算,春节发奖金后多还点钱,能减少以后的还款压力。不过,很多人不知道的是,提前还款有时并不划算。

等额本金还款总额少,前期压力大

27岁的小王准备买房结婚,商业贷款贷了64万元,贷款期限选择30年。还款时,他遇到了难题:采用等额本息还是等额本金呢?

据了解,等额本金还款是将本金分摊到每个月,同时付清上一还款日至本还款日之间的利息。小王贷款64万元,期限是30年,按照五年期以上贷款基准年利率6.15%计算,首期还款5057.78元,之后逐期递减,每期还款约少10元左右。而等额本息还款每期还款约3899.06元。总体算下来,等额本金还款总额是1232040元,等额本息还款总额是1403661.68元。这样,等额本金还款比等额本息还款少还171621.68元。

两种还款方式,总额差近20万元。不过就前期看,等额本金还款压力比价大一些 ,每月要还5000多元,小王思虑过后最终选择采用等额本息的方式。银行业内人士分析称,如果贷款者工作和收入稳定,还款能力较强,选择等额本金方式较好,如果还款能力稍弱,这种方式无疑陡增生活压力。

“老房奴”提前还贷不划算

今年1月份,央行调整个人存贷款基准利率。贷款利率下降,月供的“房奴们”终于开始“减负”了。银行业内人士算了一笔账,以商业贷款为例,若个人客户贷款余额100万元,原先利率是5年期以上基准利率6.55%,剩余期限为20年,使用等额还款方式,那么随着明日起贷款利率下降到基准利率6.15%后,在整个2015年,客户会因此而少还大约4000元利息。

不过,提前还款可未必划算。一方面,很多银行会以“还贷是否满一年”设置门槛,若还款没有满一年提前还款需缴纳一定比例的违约金,不过若是贷款满一年的话,违约金就不收取。这个得注意自己当时的贷款合同。“如果还贷者已经还了很长时间了,比如贷款期限20年,已经还了5年以上,这表明已经支付了很大部分的利息,提前还贷也就没什么意义了。”银行负责个人贷款的经理告诉城市信报/信网记者。尤其是在2008年、2009年买房享受了7折优惠的业主,他们的贷款利率低于现在的五年期定存利率,也用不着提前还贷。

还款年限15至20年比较合适

除了还款方式以外,还款期限的选择也很重要。据了解,通常情况下贷款年限有3种选择:10年、20年、30年。以50万元先行基准利率6.15%的标准计算,商业贷款50万元期限10年,等额本金还款总额65.5万余元,等额本息还款总额是67万余元。若贷款期限是20年,等额本金还款总额80.8万余元,等额本息还款总额是87万余元。若贷款期限是30年,等额本金还款总额96.2万余元,等额本息还款总额是109.6万余元。

虽然说选择按揭年限与置业者自身经济实力有密切关系,但在行家看来,却有不同的玄机。亿房研究中心研究员表示,以现在的房贷利率来算,正常的情况下,一般建议置业者选15~20年的还款年限,“这样支付的利息总额相对比较合理,如果选择30年,按现在的利率来算,利息已经超过贷款总额;如果选10年,置业者的压力会比较大。”

城市信报/信网记者 孙晓琳

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