房贷计算器2022

提前还贷?算好了再行动


□记者李飞

  核心提示|自11月下旬央行宣布降息,至今已过半个多月。对买房、按揭的人来说是很大的利好,购房负担可以减轻。但有专家表示,到底划不划算,要根据还款人具体贷款情况和不同银行目前执行的存款利率来定。

  小调查:超七成房奴选择不提前

  对于11月下旬降息,有网站专门进行了一项调查,数据显示:有56%的人认为本次降息意味着调控放松了;27%的人认为调控政策没有放松。然而对于“此次降息对您的影响是”这项回答,64%的人认为“有影响,但影响不大”;17%的人认为“影响很大,降息后打算买房”;另有17%的人认为“无影响,与我无关”。而降息之后,有73%的人选择不会提前还贷,26%的人选择会提前还贷。

  市民卞先生2011年贷款买了一套小户型,看着楼市优惠不断,想趁机换个大户型。他正在考虑,是不是提前把房贷还了,购买二套房就可以享受首套房的优惠政策了。

  记者从市内多家银行了解到,尽管房贷新政下,还清贷款后再买房算首套,前来咨询的客户有所增多,但真正提前还贷的市民并不多。

  记者从多家银行官网上了解到,部分银行存款利率已经上浮到顶。以三年期存款为例,降息前的基准利率为4.25%,上浮到顶1.1倍就是4.675%;降息后的基准利率为4%,上浮到顶1.2倍则达到了4.8%。据此计算,如果房贷是纯个人住房公积金贷款,五年以下(含五年)贷款利率3.75%,明显低于定期存款水平,即使五年以上的贷款利率4.25%,相对于不少银行的三年期存款水平,还要低不少。因此,提前还贷没有必要。

  如果是商业贷款,最新五年以上贷款基准利率6.15%,相比目前银行定期存款利率,高出不少。但业内人士提醒,提前还贷,购房者还需要考虑贷款利率、还款期限、资金投资收益等综合成本。比如,目前大部分市民采取的是“等额本息”方式还款,还款利息支出通常集中在还款初期,如果已经还款多年,可能已支付大部分利息,提前还贷意义不大。

  7折利率本是镜花水月

  事实上,9·30的房贷新政曾引发市场欢呼,如今文件已经出台快三个月了,市场交易确实有回应,但没有想象的那么理想的最大原因,就是各家主要商业银行未根据央行和银监会的文件如期推出具体规定,尤其是大家热盼的7折利率政策根本杳无踪迹,这让准备买房或正在办理贷款的人十分郁闷。虽然,从政策落地的情况来看,各家商业银行均严格执行了央行政策中对首套房认定的松动标准,但为什么银行打个7折利率就那么难呢?

  对此,浦发银行某分行个贷部门工作人员告诉记者,目前银行发行的理财产品收益都到了5%左右,在房贷基准利率降至6.15%的基础上,银行能打到8.8折已经是极限了,7折根本不可能。“目前打9折的银行也大多针对优质客户,如果全面放开,甚至打到更低折扣也不现实,银行也要计算成本,算效益账。”

  如今到了年底,不少购房人在这个时候会有年终奖发放,提前还贷自然会被列入计划,但上个月突然而至的降息,让有些购房人产生了疑虑,在这样的大背景下,提前还贷到底是否合适?对此,业内专家表示,不满一年提前还贷的,各银行会收取一定的违约金。而且还有银行要求必须提前至少一周预约并提交书面还贷申请,审批时间从一周到一月不等,提前还款数额也通常是整数倍。

  该人士同时提醒,一般银行对于已经放款的房贷,调整后的利率一般都从第二年的1月1日起执行,购房人应重点关注月还款额的变化,“此外,在11月22日以后暂未获得放款的购房人或新申请房贷的购房族们将直接享受调整后的最新贷款利率。因此不同购房人应时刻关注银行利率调整时间的规定,以免给自己的还款造成障碍。”

  降息后房贷怎么还划算

  央行在11月21日晚间宣布,自22日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。调整之后,五年期以上贷款基准利率由原来的6.55%下调至6.15%。在这种利率背景下,如果借款人的房贷利率享受了折扣优惠,大可不必急于提前还款,假设在新贷款基准利率上打85折,折后利率为5.228%,这比五年期定存利率上浮20%后还低,所以这种情况下还不如将手上的闲钱存于银行以获取更多利息。

  央行下调银行贷款基准利率后,房贷客户需要支付的贷款利息进一步减少,这种情况下如果你手上有好的投资渠道不妨将闲钱拿去进行投资,从而获取更多的收益。

  在不久的将来仍有贷款需求的房贷客户,也无需进行提前还款,因为就目前来看,房贷利率是所有贷款类型中利息最低的一项贷款,如果你现在提前偿还房贷,在未来有资金需求的情况下再次申请贷款,获得的贷款利息将比现在高出很多,可谓“得不偿失”。

  对话宋玉臣教授,论道经济形势

  12月13日,由康桥地产携手大河报房产网主办、河南东方传媒有限公司协办的第42届康桥论坛邀请吉林大学商学院应用金融系主任、数量经济研究中心研究员宋玉臣教授对经济形势进行了分析。

  在谈到大家最关心的话题“投资者该投什么?怎样投?投资过程中应注意什么”时,宋教授表示,投资应首先考虑安全性,其次才是收益率。就目前情况来看,房地产投资仍是中国目前最好的投资方式。根据上海交大研究结果表明,中国抵押贷款里面90%直接或者间接跟房地产有关,所以,中国的房地产市场不会崩盘;在房地产投资的过程中,应考虑三方面:第一,投资目标所在区域现在商业发达程度以及未来的规划;第二,要看开发商,尽量选择那些大品牌、有责任心的企业,如康桥地产这样既有口碑,又能提供优质服务的企业;第三,看租金回报率,低于3%的回报率就不要选了。G

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