房贷“减负”下月执行
□本报记者 王 巍
每年一到年末，是否用一年的积蓄办理提前还贷，总会是房贷一族需要考虑的事。记者日前在省会几家银行了解到，虽然从11月开始提前还贷的咨询量有所上升，年前提前还贷的客户也较前几个月明显增多，但是相比往年的提前还贷情况，今年出现小幅降温，至今未现提前还贷潮。
业内人士提醒，今年央行两次降息，并非所有客户都适合提前还贷，要根据自己的贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境综合考虑是否提前还贷。银行人士也建议，如果房贷享受七折利率优惠，可不考虑提前还贷，还款期超过一定时间也不建议提前还贷。
今年6月8日、7月6日央行先后两次降息，直接给房贷一族带来利好。由于多数人的贷款合同约定的调息时间，是国家调整基准利率后的次年1月1日，这就意味着，两次降息的贷款利率要到明年年初才能享受。
那么，两次降息后，房贷族明年1月开始可以少还多少“银子”呢？
以一笔50万元30年期的贷款为例，今年年初5年期以上贷款基准利率为7.05%，选择等额本息方式偿还，今年每月还款金额为3343元。两次降息后5年期以上贷款利率降低为6.55%，同样一笔贷款，明年每月偿还金额3177元，每月减少了166元。
记者在一位国有商业银行人士那里了解到，每到年底都会有不少房贷族选择提前还贷，从11月底开始到次年1月份期间往往是全年的一个提前还贷的高峰期。虽然今年以来有两次降息，贷款利率也呈现下降趋势，但是一些拿到大笔年终红利或者年终奖的客户，仍会倾向于提前还贷。但是从同比情况看，一些银行和往年年底相比，选择提前还贷的客户出现了小幅降温。“今天我还掉了10万元，还有剩下的18万元贷款，留着以后还。压力减轻了不少。”12月21日，家住省会裕华区的王女士告诉记者，她和丈夫把今年家里的积蓄凑了10万元，到建行提前还了部分房贷。“对许多‘房奴’而言，有了钱都愿意提前还一部分贷款，减轻负担。但今年提前还贷并未形成还贷潮。”就此，一位股份制商业银行人士分析：其一，可能是一部分房贷族没钱提前还贷。今年以来，银行理财产品以及整个资本市场的行情都不是很好，很多人并没有在投资中赚到钱，甚至仍在亏本，没钱还贷。其二，有钱还但仍在观望。因为贷款成本降低，有些人会在闲钱是用来投资还是提前还贷两者间进行对比选择，暂时还在观望。
其实，是否应该提前还贷？提前还贷是否划算？有关专家都提醒，应该事先算好账，有些人群是不适合提前还贷的。
银行人士提醒说，是否提前还贷要依据个人情况而定，最好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。一般在加息周期，提前还贷缩减利息支出的贷款人较多，在降息通道下则没必要急于还款。今年6月、7月两度降息，明年央行加息的可能性也不大。从明年1月1日起，客户的房贷压力本身就会降低。对于不同的客户来说，年末是否该提前还贷主要应考虑四个问题：贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境。
建行理财师池敏表示，有几类情况并不适宜提前还贷。一种情况是等额本金还款期已超过三分之一的贷款人没必要提前还贷。因为等额本金开始还的钱比较多，后来越来越少。如果此时提前偿还，节省的利息并不多。
另外一种情况是，如果贷款人是采用等额本息还款的方式，且已到借款中期，也不需要提前还贷。因为等额本息的还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，提前还款还的是本金，意义不大。
还有一种情况是，对于当初办理房贷时，基准利率享受了7至8.5折优惠的贷款人，也可以不考虑提前还贷。闲置资金可以用来投资货币基金或者银行短期理财产品，一样可以降低房贷利息成本。对于不久后还需要向银行贷款的贷款人，也不必急着还钱，等不久后再去银行申办贷款时，基准利率有可能会上浮10%～30%，甚至更高。
此外，投资收益高于贷款利率的投资人士不适合提前还贷，否则得不偿失。
那么，何种情况的房贷一族适合提前还贷呢？
据银行理财师介绍，适宜提前还款的有两种类型：一种是处于还款初期的借款人，提前还贷比较划算，因为还款利息支出通常集中在还款初期，所以借款人在还款前期提前还款都是划算的。还有一种是，借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，选择提前还款是比较划算的。借款人可以将手中资金用于提前还贷结清贷款，然后用此套房产向银行申请抵押消费贷款，将抵押出来的钱款用于其他方面的资金需求上，来解决自身融资需求，这部分人比较适合提前还贷。
银行人士还提醒，提前偿还贷款最好预约，现在各银行对提前还贷预约一般都有规定。比如工行对提前还贷的客户就规定要提前1个月进行预约。记者了解到，部分银行对于提前还贷客户还设置了一定的条件，比如要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，否则还需缴纳一定的违约金，这就需市民在还贷之前看清相关协议内容。而且，办理提前还贷一般都是要由本人亲自办理，这一点要特别注意。此外，银行还提醒，市民如果提前还贷还清了所有贷款，在还贷完成后不要忘记办理撤销抵押登记，拿着还款凭证领回产权证、买卖合同等，这样才算拿回了完全属于自己的产权证。