房贷计算器2022

房价降利率涨消费者纠结 哪些情况适合提前还贷


房价降利率涨消费者纠结 哪些情况适合提前还贷

  2011年,央行三次上调贷款利率,使得5年期以上商业房贷基准利率达到了7.05%。2012年1月1日,新的贷款利率已开始执行。于是,在新的政策下,房贷应该怎么还,成了“房奴”最为关注的话题。

  对此,专家提醒,并不是所有购房者都适合提前还款,而应根据各自的情况来确定是否需要提前还款。

  三种状况不宜提前还贷

  日前,在北环路附近的一家工商银行营业厅,一位工作人员告诉记者,是否需要提前还款,购房者应该进行一个详细分析,“房贷人员测算过,提前还房贷不一定划算,可能需要交违约金之类,估计都得几千元钱。同时,每个贷款客户当时跟具体银行网点签的贷款合同如何约定的,是否能提前还贷,如何交违约金等也会不同。”该工作人员还给记者列举了三种不适合提前还贷的情况。

  第一种:优惠利率房贷

  “以5年以上贷款利率为例,按新利率来说,基准贷款利率为7.05%,如果贷款者此前享受7折利率,则优惠利率为4.935%,如果享受8.5折利率,则优惠利率为5.9925%。”该工作人员说。

  他这样算了一笔账:以100万元20年期等额本息贷款为例。部分客户按照去年调息前5.94%的基准利率打7折计算,每月月供为6463元,今年1月1日后,这部分客户还能按7.05%基准利率的7折还房贷,则每月月供仅为6563元,利率调整前后月供之差不过100元。这部分客户不需要提前还房贷。

  第二种:等额本息还款至中期

  据他介绍,等额本息还款是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,也就是说借款人前期还的利息比重较大,本金比重较少。“如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话,已经偿还了大部分的利息,提前还款的部分则更多的是本金,这种情况再选择提前还贷的话意义不大。”

  第三种:等额本金还款期已过1/3

  等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少。据测算,使用该还款方式的还款周期,当还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半的利息,此时再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效节省利息支出。

  两种情况适合提前还贷

  哪些情况适合提前还贷呢?

  该工作人员认为,对于房贷利率按基准利率执行的客户,在还款初期或者是手头资金足够支付尾款却没有其他投资渠道的,此时提前还款较划算。

  “仍以100万元20年期等额本息贷款为例,对于此前按基准利率还房贷客户目前执行的利率为5.94%,这部分客户目前每月月供为7129元,执行7.05%的贷款基准利率后,这部分客户每月月供为7783元,两者之差超过600元,20年累计利息差为15.679万元。这部分客户有必要提前还房贷。”他说。

  提醒

  提醒一:提前还贷后要及时退保及解抵押

  首先要问清银行要求,如是否要收违约金。客户也要准备相关文件,如身份证、借款合同到银行办理审批手续。客户要及时退保及解抵押。借款人如果结清贷款的话,一定要及时携带房产证、结清证明和抵押在银行的其他权利证去各区住建委办理解抵押。这样自己的房产才完全属于自己。

  提醒二:记得多存钱,防止还款不足

  今年利率调整的幅度比较大,有些客户如果按照2011年的还款计划进行还款,可能还款不足,产生不良记录,影响以后的征信。

  另外,客户可以到经办行打印还款计划单,了解每个月的还款情况。如果客户不方便打印还款计划单,今年每个月还款的时候多存几百元钱,防止还款不足。

热点内容

相关内容


电脑版-手机版-收藏本站 【房贷计算器2020】
©2009-2018 www.fangdaijisuanqi.com版权所有