■张炜
近期，不少房贷客户收到银行鼓励提前还贷的短信，称在某个特定优惠期内还款无需预约，随到随还，还可免违约金。这称得上“今非昔比”，此前国内银行长期对提前还贷设置较高门槛，并由此没少挨骂。
连续多次加息增加了房贷成本，由于存量房贷客户的利率大多是每年调整一次，以往加息后的年底往往出现一波提前还贷潮，客户争相赶搭“末班车”。然而，个人房贷被商业银行视作优质资产，银行并不愿意看到提前还贷。前几年，银行给提前还贷设置了种种门槛。一年以内的贷款者若办理提前还贷，多数银行对其收取违约金，如有的银行以3个月的利息作为罚金。在时间程序上为难客户，是另一种普遍的做法。有的银行规定每月10日和20日才能办理提前还贷，有的要求提前15个工作日递交书面申请，有的索性明确一年以内的贷款不予办理提前还贷。这些做法存在“霸王”之嫌，但银行为了保住个人房贷规模还是“不择手段”。
“今非昔比”的是，银行变得很差钱，不仅高息揽储，而且打起提前收回贷款的主意。这或许是被存贷比等指标考核给逼的，可对银行来说，提前收回个人房贷并不吃亏。存量房贷客户中的绝大多数享有85折或7折优惠利率，若他们选择提前还贷，银行再以基准利率放贷，就能赚取明显的利差。以20年期100万元等额本息还款的商业贷款为例，目前7折优惠利率房贷的累计支付利息为575288．69元，基准利率则是867927．29元，两者相差292638．6元。
某种程度上说，优惠利率房贷已从优质资产变成银行的“包袱”。7折优惠的5年期以上贷款利率为4．935％，低于5．50％的5年期存款利率，银行放贷如同“赔本赚吆喝”。揽储成本的升高，使优惠利率个人房贷资产不再是香饽饽。另外，个人房贷属于中长期贷款，房贷利率高低对银行的影响并非短期。趁着眼下房贷利率普遍较高的市场环境，银行收回部分优惠利率的个人房贷，对其长远经营有利。
从现有情况来看，大小银行似乎都很差钱，皆鼓励房贷客户提前还贷。记者了解到，中国银行在沪的不少房贷客户收到过鼓励提前还贷的短信通知，也有中小股份制银行采取类似做法。就效果而言，却未必很理想。一方面，今年已有的3次加息对房贷客户的影响尚未显现，等到明年1月起按年内最后一次调整的新利率操作，客户才会感受到加息后的利息负担增加。受加息后房贷的滞后效应影响，客户在年中的提前还贷意愿不会很强，以往的提前还贷潮也主要发生在年末。另一方面，多数房贷客户恐怕不愿意放弃优惠利率房贷，毕竟还贷容易，再借优惠利率已无可能。7折优惠利率的房贷成为“绝版”，若客户手中余钱不多或缺乏投资门路的话，其实没必要急着提前还贷。银行给予免违约金的优惠及随到随还的便利，对客户的诱惑十分有限。而且，从上海一些银行的做法来看，将鼓励提前还贷的截止日期设定为6月30日，与其存贷比的“年中考核”有很大关系。对此，客户积极“配合”的可能性很小。
银行“催”客户提前还贷，显然是一厢情愿。央行更倾向于采取数量型工具来抑制通胀，对加息非常谨慎，未来利率上升的空间不大。已获得7折或8．5折优惠利率的房贷客户，再加息后继续享有利率优惠，还款压力的增加远不及基准利率还款的房贷客户。若是等额本息还款法，且进入还款中期，所偿还的更多是本金，提前还款意义不大。
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