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到底要不要提前还贷?


到底要不要提前还贷?

  对不同的房贷族而言,提前还款是否划算不能一概而论,主要看还款之后节省的利息是否大于理财收入以及违约成本大小。图为市民向银行工作人员咨询房贷相关事宜。沙浪/CFP

  本报讯(记者 李素平)“平民理财大师”刘彦斌昨日露面新浪官方微博,一向语出惊人的他预言,今年股市将登上4000点,年内可能还有3次加息,房贷族们最好提前还贷。市民理财若不求多赚,但求不贬,可考虑国债、储蓄定存等。靠国债显然难以跑赢CPI了,更别说跑赢房贷利率,那么提前还贷划算么?

  房奴跑赢房贷利率不易

  就职于韶山路上湖南某税务师事务所的市民罗晓迎是个房奴,每月工资中相当一部分要还月供。她说她的理财目标不是跑赢CPI,而是跑赢房贷利率。但该选什么产品呢?

  借昨日刘彦斌做客新浪微博的机会,罗晓迎将这个问题抛给了刘彦斌。对此,刘彦斌的回应是,只有股票、基金可能跑赢房贷利率,但不确定。而房贷利率是确定的,所以房奴要尽量提前还贷。

  显然当前银行10%以上年收益的理财产品只对少数高端客户敞开大门,像罗晓迎这种身背房贷的工薪家庭与之无缘。而更平民化的国债、定存、短期理财产品连跑赢CPI都难,更不用说跑赢房贷利率了。

  现状因加息提前还贷的不多

  是不是像刘彦斌说的那样,只能提前还贷换得“无债一身轻”呢?记者发现,长沙贷款购房者大多在50万元以下,加息增加的月供多在百元内。而多家银行反馈的消息是,提前还贷的客户有,但因为加息预期而提前还贷的不多。

  对此,长沙首届“十大金牌理财师”得主之一、长沙银行理财师易科接受记者采访时表示:“提前还贷能部分减轻贷款人的利息支出压力,但到底要不要提前还贷不能一概而论。当前国债、保本型理财产品的年化收益率多在3%-5%之间,而加息后5年期以上贷款利率为6.80%,若手头有活络资金,又没有较好的投资渠道,存银行不如提前还贷。”

  易科告诉记者,部分客户选择提前还贷另有打算,并不仅仅是为了省利息。许多客户发现房价比当初购房时涨了,若提前还清贷款,再用产权证办理抵押贷款,能获得额度更多的经营性贷款,通过还贷融资这种情况更多一些。

  提醒盘算不清将得不偿失

  事实上,选择贷款购房的工薪家庭较多,提前还贷只能节省部分利息,且有成本,而盘算不清则可能得不偿失。易科表示,提前还贷属于单方面违约,借款人需按购房合同约定支付一笔违约金,如几个月的利息或者贷款总额的千分之几,建议市民办理前最好权衡一下违约成本。

  对于享受了加息前贷款7折或85折利率优惠的购房者而言,提前还贷也很不划算。例如去年10月前贷款购房,当时5年以上贷款基准利率7折后4.12%,即使至今加了4次息后5年以上贷款利率6.80%,7折后只有4.76%,甚至还低于加息后5年期以上银行存款5.25%的年利率。就算再经历两次加息也不算高。如果提前还贷,除非以后不再贷款,否则再贷款购房,就会被判定为二套房贷,利率至少是基准利率的1.1倍。

  易科表示,对不同的房贷族而言,提前还款需权衡节省的利息是否大于理财收益以及违约成本。已经还掉了大部分贷款的购房人,选择等额本息还款法的购房人进行提前还贷也不一定划算。如等额本息还款,前期月供大头是利息,尤其是还款年数已接近中期再提前还贷,则已经偿还了大部分利息,提前还贷意义不大。他建议市民不妨套用房产网站提供的提前还贷计算器进行比较。

  适合提前还贷的人群

  ◆处于还款初期的借款人,因为大部分利息尚未偿还,所以较适合提前还贷;

  ◆执行上浮利率的借款人,在有能力一次还清尾款的情况下可选择提前还贷;

  ◆贷款额较大,当前有能力还清且后续有贷款需求的借款人。

  提前还贷记得退保费

  本报讯(记者 肖娟)加息后,精打细算的你是不是想提前还贷?如果你在贷款时买了房贷险,现在贷款还完了,家里的那份房贷险成了“鸡肋”怎么办?业内人士表示,消费者既可以选择退保,也可以选择将房贷险转换为家财险。

  提前还贷款可退保费

  近日赵女士提前还完了房贷并在定王台附近的某产险公司办理了房贷险退保手续。“7年前买房子的时候根本就不想买这份保险,但当时不买就办不了按揭,而且这份保险的第一受益人是银行,现在只想把保险退掉。”

  据业内人士介绍,彼时银行需要借助保险公司来化解风险,而保险公司也需要银行来拓展业务,由此衍生了房贷险。作为保证保险,房贷险通常由“财产损失保险”和“还贷保证保险”组成,若只投保前者,费率为总贷款额度的万分之五,若二者都保,费率为千分之一。房贷险的保险责任主要为:当消费者遇到自然灾害或因意外事故失去还贷能力,保险公司将按合同规定替贷款人还清贷款余额。因此,房贷险一度是消费者办理房贷的必备品。

  但购房人交保费,第一受益人为银行,第二受益人才是消费者,这种“拉郎配”遭到了千夫指。

  房贷险几乎全线隐退

  近日有媒体报道,由于银行信贷资金吃紧,房贷门槛有所提高,除开上调基准利率,更有银行坐地叫价“搭售”房贷险。但记者了解到,包括人保、太平、阳光、大地、华泰等多家财险公司并未重启房贷险。

  一财险公司相关负责人告诉记者,“房贷险以前是强制险种,不买就办不了按揭。但后来取消了绑定,加上出险率较低,本来现金流就比较紧张的市民就更不愿意买房贷险了,因此该险种业务量急剧下滑。”不仅如此,市民房贷还完了,选择退保还会“连累”保险公司。“比如一客户从银行办理了20年房贷并购买了房贷险,保险公司将支付给银行一笔20年的手续费。如果客户在第10年选择了提前还贷,客户退保,但银行并不会退回后10年的手续费,这部分损失只能由保险公司自己承担。”他介绍,该公司目前只针对仍在存续期的客户办理业务,并没有办理新业务。工作人员表示,当提前还贷,房贷险没了用武之地,退保并不是唯一出路,还可以将房贷险转换为性价比较高的家财险。

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