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5种情况年底不宜提前还贷


今年三次加息并未引发“提前还贷潮”

5种情况年底不宜提前还贷

市民提前还贷应细思量

   文/羊城晚报记者 蒋佳元 图/羊城晚报记者 王磊

  “温馨提示:由于央行加息,您2012年1月的房贷还款金额将上调到××元,请确保你账户有足够的金额扣款。如有不明,请联系您的客户经理。”随着2012年的临近,近来办了住房按揭贷款的市民相继收到银行的“温馨提示”。不少市民发现,经过2011年的三次加息,自己的月供转眼间增加了数百元甚至上千元。不过,记者采访发现,与去年相比,深圳各家银行并没有出现提前还贷潮。对此,专家提醒,房贷利率打七折的市民不必急于提前还款。 

  “七折族”压力不大

  每到年未,随着年终奖的下发,市民手头的钱都会相对宽裕,不少房贷一族则会考虑提前还贷以减少房贷的利息支出。但近日记者采访时发现,虽然2011年央行连续加息三次,使房贷一族的月供及利息支出大增,但对部分房贷利率为七折的市民来说,压力并不大。

  “虽然加了三次息,但我当时申请的是七折优惠利率,加息后,月供也就增加100多元。没有考虑提前还贷。”市民朱先生在问及是否提前还贷时十分肯定地回答道。他告诉记者,他是2009年买的房,贷款50多万元,25年期,当时房贷利率为基准利率的七折优惠。所以尽管2011年加息三次,5年期以上贷款利率上升到7.05%,但七折后也只有4.94%,月供增加额不是太高。

  与朱先生一样,在深圳某知名网络公司上班的市民彭先生表示,他2010年年底贷款近100万元买了第二套房,当时申请到的房贷利率为基准利率上浮20%。“虽然今年可以拿到近20万元年终奖,但我不打算提前还贷。月供增加400多元也不算多,手中有现金投资可能收益更高。”

  提前还贷数量少于去年

  记者近日先后走访了位于深圳华强北片区的多家银行,结果发现,前来银行办理提前还贷业务的市民不多,没有出现火爆的提前还贷潮。不仅如此,来自招行深圳分行、工行深圳市分行的信息还显示,今年办理提前还贷的客户数量比2010年的还少。“最近房贷提前还贷与以往没有太大出入,基本处于持平状态。当然,近期因为市场成交低迷,因交易产生的提前还贷相对较少。”招行深圳分行个贷部总经理助理吴颖回复道。“因为今年成交量减少,所以提前还款的客户也会减少,比2010年肯定要少,”工行深圳市分行同样表示,该行并没有出现提前还贷潮。“最近提前还贷的客户数与平常一样,没有出现增加现象。”建行深圳市分行消费信贷部的有关人士回复道。

  5种情况不用提前还贷

  提前还贷能减少贷款利息支出,但由于提前还款属于违约,银行需要收取罚息等款项。究竟什么情况下提前还款较划算?

  招行深圳分行个贷部总经理助理吴颖说,是否提前还贷,一是要看自身的经济能力;二是要做好自己的理财规划和收益评估。假设客户有好的理财项目,能获得较好的理财收益,高于贷款支出,就没必要提前还贷,毕竟现在资金面比较紧,能贷出款项都十分不容易。但如果客户手头有资金,却没有好的投资项目,为了省利息,也是可以考虑提前还贷的。

  有业内人士 明确表示,从理财角度考虑,以下情况不宜提前还款。一是享受利率优惠的客户。2009年之前很多客户的利率都是七折优惠的,7.05%基准利率七折后才4.94%,比5年期的定期存款5.5%利率还低,提前还款还不如存银行更划算。如市民有50万元现金,以贷款100万元20年期为例,如果选择提前还贷50万元,则5年内节省的利息为123375元。而如果将50万元存为5年期定期存款,则可获得137500元利息,还可以赚取1.4万元。如果将100万元全部提前还款,根据还款节奏还款,在20年内最少可以损失6万元的利息差。二是,等额本息还款期过半。等额本息还款期到一半,大部分利息已经还完,剩下大部分是本金了,再提前还款就没什么意义了。三是,等额本金还款期过1/3。等额本金还款期到1/3后,利息已经还一半左右。四是有投资渠道,能获得比贷款利率更高收益的市民。五是,未来有贷款需求的客户。明年信贷不会太宽松,现在提前还款再去贷款得不偿失。六是,提前还款违约金较高。如有的银行提前还款要罚6个月利息,及还款金额的3.5%。违约金支出可能超过提前还款带来的利息收益。

  加息前后房贷月供变化表

  (以20年期100万贷款,按等额本息还款方式测算)

  利率优惠情况        加息前月供        加息后月供          增加额

  七折利率             6315.70元         6563.70元           248元

  基准利率             7396.98元         7783.03元          386.05元

  1.2倍                8166.35元         8652.93元          486.58元

蒋佳元

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