今年三次加息并未引发“提前还贷潮”
市民提前还贷应细思量
文/羊城晚报记者 蒋佳元 图/羊城晚报记者 王磊
“温馨提示：由于央行加息，您2012年1月的房贷还款金额将上调到××元，请确保你账户有足够的金额扣款。如有不明，请联系您的客户经理。”随着2012年的临近，近来办了住房按揭贷款的市民相继收到银行的“温馨提示”。不少市民发现，经过2011年的三次加息，自己的月供转眼间增加了数百元甚至上千元。不过，记者采访发现，与去年相比，深圳各家银行并没有出现提前还贷潮。对此，专家提醒，房贷利率打七折的市民不必急于提前还款。
“七折族”压力不大
每到年未，随着年终奖的下发，市民手头的钱都会相对宽裕，不少房贷一族则会考虑提前还贷以减少房贷的利息支出。但近日记者采访时发现，虽然2011年央行连续加息三次，使房贷一族的月供及利息支出大增，但对部分房贷利率为七折的市民来说，压力并不大。
“虽然加了三次息，但我当时申请的是七折优惠利率，加息后，月供也就增加100多元。没有考虑提前还贷。”市民朱先生在问及是否提前还贷时十分肯定地回答道。他告诉记者，他是2009年买的房，贷款50多万元，25年期，当时房贷利率为基准利率的七折优惠。所以尽管2011年加息三次，5年期以上贷款利率上升到7.05%，但七折后也只有4.94%，月供增加额不是太高。
与朱先生一样，在深圳某知名网络公司上班的市民彭先生表示，他2010年年底贷款近100万元买了第二套房，当时申请到的房贷利率为基准利率上浮20%。“虽然今年可以拿到近20万元年终奖，但我不打算提前还贷。月供增加400多元也不算多，手中有现金投资可能收益更高。”
提前还贷数量少于去年
记者近日先后走访了位于深圳华强北片区的多家银行，结果发现，前来银行办理提前还贷业务的市民不多，没有出现火爆的提前还贷潮。不仅如此，来自招行深圳分行、工行深圳市分行的信息还显示，今年办理提前还贷的客户数量比2010年的还少。“最近房贷提前还贷与以往没有太大出入，基本处于持平状态。当然，近期因为市场成交低迷，因交易产生的提前还贷相对较少。”招行深圳分行个贷部总经理助理吴颖回复道。“因为今年成交量减少，所以提前还款的客户也会减少，比2010年肯定要少，”工行深圳市分行同样表示，该行并没有出现提前还贷潮。“最近提前还贷的客户数与平常一样，没有出现增加现象。”建行深圳市分行消费信贷部的有关人士回复道。
5种情况不用提前还贷
提前还贷能减少贷款利息支出，但由于提前还款属于违约，银行需要收取罚息等款项。究竟什么情况下提前还款较划算？
招行深圳分行个贷部总经理助理吴颖说，是否提前还贷，一是要看自身的经济能力；二是要做好自己的理财规划和收益评估。假设客户有好的理财项目，能获得较好的理财收益，高于贷款支出，就没必要提前还贷，毕竟现在资金面比较紧，能贷出款项都十分不容易。但如果客户手头有资金，却没有好的投资项目，为了省利息，也是可以考虑提前还贷的。
有业内人士 明确表示，从理财角度考虑，以下情况不宜提前还款。一是享受利率优惠的客户。2009年之前很多客户的利率都是七折优惠的，7.05%基准利率七折后才4.94%，比5年期的定期存款5.5%利率还低，提前还款还不如存银行更划算。如市民有50万元现金，以贷款100万元20年期为例，如果选择提前还贷50万元，则5年内节省的利息为123375元。而如果将50万元存为5年期定期存款，则可获得137500元利息，还可以赚取1.4万元。如果将100万元全部提前还款，根据还款节奏还款，在20年内最少可以损失6万元的利息差。二是，等额本息还款期过半。等额本息还款期到一半，大部分利息已经还完，剩下大部分是本金了，再提前还款就没什么意义了。三是，等额本金还款期过1/3。等额本金还款期到1/3后，利息已经还一半左右。四是有投资渠道，能获得比贷款利率更高收益的市民。五是，未来有贷款需求的客户。明年信贷不会太宽松，现在提前还款再去贷款得不偿失。六是，提前还款违约金较高。如有的银行提前还款要罚6个月利息，及还款金额的3.5%。违约金支出可能超过提前还款带来的利息收益。
加息前后房贷月供变化表
(以20年期100万贷款，按等额本息还款方式测算)
利率优惠情况 加息前月供 加息后月供 增加额
七折利率 6315.70元 6563.70元 248元
基准利率 7396.98元 7783.03元 386.05元
1.2倍 8166.35元 8652.93元 486.58元
蒋佳元