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专家指导:提前还贷,怎样才划算


专家指导:提前还贷,怎样才划算


  2007年08月30日  住在杭州网


  8月22日,央行今年第四次加息。要不要提前还贷?提前还贷怎么才划算?这些再次成为房贷者的心头之惑。

  陈先生今年8月购买了一套房子,办理了住房按揭,贷款50万元,期限为20年,从9月1日开始还贷。按照目前银行执行的5年以上优惠住房贷款月利率0.5355%,陈先生每个月还款额为3706.11元,如果期间不发生利率及还贷额的变化,等到20年还款期结束,陈先生总共需还本金加利息共计889468.71元,近89万元,其中利息就在39万元左右。

  陈先生觉得利息成本太高,而且担心以后还会继续加息,因此一直想着如果有能力,一定要提前还贷。但是陈太太觉得提前还贷不合算,因为现在股市那么好,多出来的钱投在股市上,收益比提前还贷能省下的费用高。两个人为了这个问题争执不下。

  提前还贷方式不同,利息差得很大

  假设陈先生在今年年底手头宽裕的时候提前还款10万元。如果以保持目前利率不变的情况计算,意味着明年陈先生的还款本金约为395854元[400000元-1036.5元/月×4个月(前四个月的本金平均)]。在这种情况下,华邦地产客服部经理俞碧红提供了三种还款方式计算方案,我们可以比较一下哪种还款方式最合算最省钱。

  方案一:

  保持每月还款额基本不变,缩短还款期限

  如果剩余贷款仍按每月3706.11元还款,大概需要13年再加3个月左右的时间就可以全部还清贷款。如果选择每月还款额不变,年限缩短这种方式的话,即每月还款3706.11元,期限为13年3个月左右,等到还清贷款,陈先生的总支出约为589006.17元,减去本金,支出的利息总额约为193152.17元。

  选择这种还款方式,最大的好处是利息明显减少。按照原来的50万元20年,利息高达39万元左右,而现在的39.5854万元13年多一点,利息巨减为20万元左右。

  方案二:

  保持还款期限不变,减少每月还款额

  陈先生也可以选择还款期限不变,减少每月还款额的方式。一旦陈先生明年采用这个方案,则意味着陈先生的贷款额为395854元,还贷期限仍为20年。按照240个月计算,每月需还款2934.16元。等还清贷款,陈先生的房贷总支出为704198.69元,其中利息总额约308344.69元。

  这种还款方式的好处是,每月的负担减轻了。

  方案三:既减少每月还款额又缩短期限

  假如陈先生希望把还款期限控制在15年左右,那么陈先生可以选择月供3432.23元15年这一方案还款。这样的话,陈先生的还贷总额约为617801.51元,利息共计221947.51元。

  从以上三种方案可以看出,同样的贷款额度,贷款年限越短,每月还的款越多,支付利息总额就越少。提前还款肯定是减少利息支出的,但关键是,提前还款的钱如果用做其他途径,是否会更合算呢?如果单从本息上看,提前还款是非常合算的。三种方案中,哪怕是利息支出最多的一种方案,即第二种方案,其利息支出也可比原来少8万元左右。问题是,提前还款的10万元,在20年的还款期中,是否可以赚出比8万元更多的钱?

  是否提前还款,需看投资状况

  浦发银行杭州分行个人信贷部的陶雄刚认为,是否提前还款,如何提前还款,要看个人收入水平和投资状况。对于高收入家庭,如果炒股、买基金、买黄金等途径能够获取更高投资收益,那就没有必要将现有资金都拿来还贷。如今年股市行情比较好,大盘涨幅近100%,普通股民的平均收益超过10%,与房贷年利率相比,存在较大利差,因此有能力把握投资市场获得更高收益的家庭,无须急着提前还贷。

  上海浦发银行杭州分行的理财专家郭剑还表示,购房者在决定贷款的那一刻起,不要太在乎利息开支,而应考虑减轻财务负担,每个月最好有适当的余钱,保持正常流动。特别是投资实业的家庭,如果现在有了钱就归还房贷,一旦经营急需资金,那么很难再从银行将资金贷出来,因为办理住房按揭贷款相对其他贷款来说要容易一些。

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