专家指导：提前还贷，怎样才划算
2007年08月30日
住在杭州网
8月22日，央行今年第四次加息。要不要提前还贷？提前还贷怎么才划算？这些再次成为房贷者的心头之惑。
陈先生今年8月购买了一套房子，办理了住房按揭，贷款50万元，期限为20年，从9月1日开始还贷。按照目前银行执行的5年以上优惠住房贷款月利率0.5355%，陈先生每个月还款额为3706.11元，如果期间不发生利率及还贷额的变化，等到20年还款期结束，陈先生总共需还本金加利息共计889468.71元，近89万元，其中利息就在39万元左右。
陈先生觉得利息成本太高，而且担心以后还会继续加息，因此一直想着如果有能力，一定要提前还贷。但是陈太太觉得提前还贷不合算，因为现在股市那么好，多出来的钱投在股市上，收益比提前还贷能省下的费用高。两个人为了这个问题争执不下。
提前还贷方式不同，利息差得很大
假设陈先生在今年年底手头宽裕的时候提前还款10万元。如果以保持目前利率不变的情况计算，意味着明年陈先生的还款本金约为395854元［400000元-1036.5元/月×4个月(前四个月的本金平均)］。在这种情况下，华邦地产客服部经理俞碧红提供了三种还款方式计算方案，我们可以比较一下哪种还款方式最合算最省钱。
方案一：
保持每月还款额基本不变，缩短还款期限
如果剩余贷款仍按每月3706.11元还款，大概需要13年再加3个月左右的时间就可以全部还清贷款。如果选择每月还款额不变，年限缩短这种方式的话，即每月还款3706.11元，期限为13年3个月左右，等到还清贷款，陈先生的总支出约为589006.17元，减去本金，支出的利息总额约为193152.17元。
选择这种还款方式，最大的好处是利息明显减少。按照原来的50万元20年，利息高达39万元左右，而现在的39.5854万元13年多一点，利息巨减为20万元左右。
方案二：
保持还款期限不变，减少每月还款额
陈先生也可以选择还款期限不变，减少每月还款额的方式。一旦陈先生明年采用这个方案，则意味着陈先生的贷款额为395854元，还贷期限仍为20年。按照240个月计算，每月需还款2934.16元。等还清贷款，陈先生的房贷总支出为704198.69元，其中利息总额约308344.69元。
这种还款方式的好处是，每月的负担减轻了。
方案三：既减少每月还款额又缩短期限
假如陈先生希望把还款期限控制在15年左右，那么陈先生可以选择月供3432.23元15年这一方案还款。这样的话，陈先生的还贷总额约为617801.51元，利息共计221947.51元。
从以上三种方案可以看出，同样的贷款额度，贷款年限越短，每月还的款越多，支付利息总额就越少。提前还款肯定是减少利息支出的，但关键是，提前还款的钱如果用做其他途径，是否会更合算呢？如果单从本息上看，提前还款是非常合算的。三种方案中，哪怕是利息支出最多的一种方案，即第二种方案，其利息支出也可比原来少8万元左右。问题是，提前还款的10万元，在20年的还款期中，是否可以赚出比8万元更多的钱？
是否提前还款，需看投资状况
浦发银行杭州分行个人信贷部的陶雄刚认为，是否提前还款，如何提前还款，要看个人收入水平和投资状况。对于高收入家庭，如果炒股、买基金、买黄金等途径能够获取更高投资收益，那就没有必要将现有资金都拿来还贷。如今年股市行情比较好，大盘涨幅近100%，普通股民的平均收益超过10%，与房贷年利率相比，存在较大利差，因此有能力把握投资市场获得更高收益的家庭，无须急着提前还贷。
上海浦发银行杭州分行的理财专家郭剑还表示，购房者在决定贷款的那一刻起，不要太在乎利息开支，而应考虑减轻财务负担，每个月最好有适当的余钱，保持正常流动。特别是投资实业的家庭，如果现在有了钱就归还房贷，一旦经营急需资金，那么很难再从银行将资金贷出来，因为办理住房按揭贷款相对其他贷款来说要容易一些。