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本报为你提供“提前还贷攻略”


今年以来央行已连续三次上调贷款利率,这意味着不少房贷客户需要在明年起为加息“买单”。距离年末还有不到两个月的时间,一些市民已经打算赶在新利率实行前还款。那么提前还款是否适合自己呢?

三次加息凸显叠加效应

央行今年有三次加息(分别是2月9日、4月6日、7月7日),房贷客户面临的利息负担不断加重,以贷款100万元,贷款期限20年为例,连续三次加息后,多支出的利息将超过9万元,上涨幅度超过10%。

目前,五年期以上贷款基准利率已从今年初的6.40%上涨到7.05%,累计增加了0.65个百分点。对绝大多数贷款客户来讲,这三次加息后带来的月供变化,将从明年1月1日起体现出来。如果是100万元房贷,采取等额本息还款期限20年的方式,成都晚报记者算了一笔账:如果以年初6.40%的基准利率计算,月供为7396.98元,20年累计支付利息775272.92元;如果以现在7.05%的基准利率计算,月供为7783.03元,20年累计支付利息867927.62元,加息前后利息总负担相差92654.7元。

多数客户明年月供增加

借款合同的调息方式主要有两种:一种是即时调息,即在加息的次月就按新利率计算月供;还有一种是次年调息,即从加息后的第二年1月1日起执行新利率。后者在房贷客户中占多数,如果今年余下的这两个月不再调整利率,那么对于去年以前办理的多数老房贷客户来说,明年起要面对的是3次加息的“盘点”。

2006年开始,不少商业银行推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道,所以在设计时比同期浮动利率略高,只要央行加一次息,它的优势就立即显现出来。不过,需要提醒大家的是,“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。况且一旦降息,选择固定利率房贷的购房者就吃亏了。

银行取消提前还贷门槛

因为“影响了银行的资金安排计划”,往年遇到提前还贷,有银行要求借款人按照合同约定缴纳一部分违约金,违约金有的是1——2个月的利息,有的是还款金额的0.5%,另外还要提前几个月排队。现在,银行对房贷提前还款的态度出现了转变,成都的大部分银行都可以随到随还,而且免收违约金了。成都晚报记者了解到,银行鼓励客户提前还贷有两方面原因:首先是资金面紧张,普通房贷客户提前还款后,银行用这些回笼资金支持其他客户;其次是监管部门的存贷比压力,提前还贷无疑有利于银行降低贷款规模。

提前还贷? 三种情况细思量

面对明年即将增加的月供,有的客户为避免承担太多利息,希望提前还款,银行人士表示,“提前还款”有讲究,目前主要有三种情况:

一、享受最优惠利率的客户——最好不要提前还

假如一位客户之前签贷款合同时约定可以享受到7折优惠,那么即使按照经过今年三次加息后的五年以上贷款利率7.05%计算,折扣后的利率是4.935%,这个利率低于目前五年定期存款利率5.5%,因此,同样的钱如果存在银行,所收到的利息会比支付贷款的利息高,出现这种“存贷利率倒挂”的情况,对客户来讲就非常划算。毕竟现在要从银行获得贷款的难度越来越大,等你还完贷款临时又需要向银行借款时,可能就比较困难,成本也比较高。

二、非优惠利率的客户——可以考虑提前还

提前还贷的目的是为了节省利息支出,因此贷款人在提前还贷时,必须从这个角度来衡量资金支出的合理性。对于没有享受到任何优惠利率的客户来讲,增加的月供的确不可小视,因此,银行人士建议,如果手头确实有一大笔闲置资金,且没有超过房贷基准利率的投资收益,可以考虑提前还贷。

三、等额本金还款的客户——提前还意义不大

贷款人在签定合同时,采用哪种还款方式,对利息的影响非常大。专业人士指出,如果采用的是等额本金还款法,且还款时间已经超过了贷款总年限的三分之一,不建议提前还贷。因为等额本金还款法初期还款额较多,越往后月还款额越少,所以当还款年限已经超过总年限的三分之一时,借款人已还了一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效地节省利息支出。

另外,对于采用等额本息还款方式的借款人,且还款年数接近中期时,已不适宜提前还款。据介绍,等额本息还款是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,也就是说借款人前期还的利息比重较大,本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话,已经偿还了大部分的利息,提前还款的部分则更多的是本金,这种情况就不需要选择提前还贷。成都晚报记者 刘畅

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