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明年1月1日房贷还款额将提高 你准备提前还贷吗?


   浙江在线12月15日讯 “明年1月1日就要提高房贷还款额了,而且还有加息的可能,所以我来申请提前还贷。”在市区一家银行门口,记者遇到了高新园区一家企业的中层管理者黄先生,他对记者说。

  据了解,现在像黄先生一样准备提前还贷的市民有不少。随着新年的临近,上一次加息的影响将开始显现,每月房贷还款额度的提高是最直接的。不过,许多人对是不是该提前还贷产生了疑惑。那么,现在该不该提前还贷呢?记者就此采访了专业人士,他们提出了一些看法和建议。

  咨询提前还贷者增多

  “目前咨询提前还贷事宜的人不少,但真正办理的人不多。”市区一家银行的理财师告诉记者,由于加息对于存量房贷的影响来年1月1日才会体现,所以还贷高峰不会出现在12月份,即使是市民有心提前还贷,他也会建议下月再来办理,因为本月的存量房贷依然执行原利率。

  记者走访了解到,市区各大银行的情况基本一致,尚未出现提前还贷潮。“因为年底发年终奖、企业派发红包等因素,部分市民资金充裕,每年年底会是提前还贷的小旺季。今年受到国家加息政策的影响,不少人担心房贷月供增加,咨询的人是增加不少,但是真正体现在提前还款量上还要看下个月。”市区一家银行个贷部负责人表示。

  是否提前还贷有疑惑

  加息了,有的市民因为利息增加而坚定打算提前还贷,也有的市民手中虽有余钱却犹豫不决。“通胀这么厉害,国家肯定要想办法控制,接下来加息必不可少。有钱还是要还点银行,不然利息增加太多。”今年年初,钟先生在西区购置一套商品房,既有改善住房条件的想法,也有一定的投资意图,如果收益不错就套现。不过,今年楼市调控政策不断出台,房价处于较为稳定的状态,钟先生暂时不打算将房子出手。钟先生说,因为他买房还是希望能升值的,如果还房利息过高收益会降低,打算在年底提前还点贷款,这样加息的压力就减轻了。

  在保险公司工作的吴女士正犹豫是否提前还贷。吴女士在银行20多万元的房贷,由于是二套房,利率上浮10%,加息后她测算了一下,总共要多支付1万多元的利息。“刚刚拿了几笔提成,可以还掉两三万元。”吴女士说,可是想到现在物价涨得很厉害,通货膨胀的迹象也越来越明显,借银行的钱终归合算,是否提前还贷就变得犹豫不决了。吴女士在银行的朋友也向她建议,现在银行贷款额度紧,房贷几乎是还一笔放一笔,新客户办理房贷本身就难,能借到银行的钱还是先别着急还。

  提前还贷要先算笔账

  “即使接下来进入加息周期,借款人还是需要根据贷款的不同情况,考虑是否提前还贷。”工行衢州分行的理财师建议,如果借款人办理的是首套房贷,而且贷款利率执行的是基准利率下浮30%或25%,这种情况下借款人还是不要提前还贷为好。

  “一般情况下,首套房借款人利率下浮,加息后每月还款一般增加几十元,对借款人日常生活没有太大影响。”理财师表示,首套房对于借款人来说,加息因素的影响远远小于利率折扣带来的优惠。

  此外,目前银行对贷款客户的调息方式主要有两种:一种是从加息后的次年1月1日起开始调息;另一种是对年对月,即从当年发放贷款的时间开始至次年相对应的时间。如果来年1月1日调息,借款人感到压力大可以在明年1月份前提前还贷;如果是对年对月调整,借款人无需急着提前还贷,因为至少还有几个月的时间可享受原利率。

  “是否提前还贷,还要看借款人选择的是什么还款方式。”理财师表示,如果选择的是等额本息还款法,每个月还款金额固定,前期还的多为贷款利息;如果选择等额本金还款法,就是每个月还的本金固定不变,贷款利息越来越少。“选择等额本金还款的可以考虑提前还贷,等额本息还款法则不大划算,因为前期还的大多是付给银行当了利息。”

  四类人不适宜提前还贷

  业内人士表示,提前还贷与否,需要将个人的经济状况、理财能力和还款方式等多方面的因素结合起来考量。对于提前还贷,并非所有人都适合,以下四种情况就不必着急提前还贷:

  有更好的投资收益率。5年期以上贷款基准利率是6.14%,而银行一年期存款利率不过2.5%,一些稳健型的理财产品的年收益率也难超4%。而投资基金或股市,虽然有可能获得高收益,但也伴随着高风险。因此,如果只是单纯将储蓄作为投资方式,可考虑提前还款,如果购房者的风险承受能力较高,或有更好的投资渠道,可不必急于还贷。

  选择等额本息还款方式还款。因为等额本息还款,意味着每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减。如果已到还款中期,大部分利息已经还掉,提前还款部分更多是本金,那么也没必要提前还贷,可以选择其他的投资渠道,更好地利用手里的现金。

  已享受利率折扣购房者。对于已经拿到7折、8折利率优惠的购房者来说,在已经享受折扣的情况下,如果30万元贷20年,加息之后,每个月多支出的也不过20多元,对生活并没有多大影响。因此,在房贷收紧的背景下,首套房的房贷不妨慢慢还。

  此外,还贷资金为家庭应急资金的,也不应办理提前还贷。

  贷款金额少、还款时间长提前还贷不划算

  “如果是小额贷款,比如10万元以下的,没有必要马上还清。”银行理财师表示,只经过一次加息,目前房贷利率依然处于较低点,通过提前还贷压缩利息支出的效果已不明显。而已经获得七折、八五折优惠利率的,提前还贷不如持有现金,立足于中长期收益,如投资基金等。

  一般来说,贷款的利息与本金之间的比例是这样的,贷款最长年限是30年,通常分为三段,即10年、20年、30年。无论等额本息还款法还是等额本金还款法,10年的贷款利息,接近本金的1+3;20年的贷款利息,接近本金的2+3;30年的贷款利息,本息接近相等。

  但是,无论等额本息还款法还是等额本金还款法,房贷产生的利息都是头几年还得多,后面越来越少,因此提前还贷越早越划算,如果一笔贷款已经还了好几年,再提前还贷就相当于把最优质的“低息贷款”还掉了,反而不划算。

  因此,如果一笔贷款已经还了好几年,再提前还贷就相当于把后几年的优质贷款还掉了,而支付的是前几年的高额贷款,是一件不合算的事。 (据衢州日报 记者 赵峥琳)

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