本报记者 季小舟 北京报道
国家收紧房贷的政策措施紧锣密鼓地出台，不仅影响到炒房者、开发商，普通的贷款买房者也受到了很大的影响。比如部分银行开始将存量房贷的7折优惠上调为8.5折优惠，新贷款买房者有的无法享受利息优惠甚至需要付1.1倍利息，同时在今年加息预期的背景下，贷款买房者需要支付的利息成本陡然增加，这让不少存量房贷客户想到了提前还贷。
未雨绸缪提前还贷
虽然对大多数存量房贷客户来说，上调利率优惠幅度和加息等加重房贷负担的情况尚未真正发生，但是如果想要减轻压力提前还贷，最好未雨绸缪早做准备。
据银率网房贷专家介绍，提前还贷的方式有多种，经济实力较强的贷款者可以考虑一次性全部还清，这种提前还贷方式最为划算，只需要支付一定数量的违约金即可，同时还能退还一定数额的银行房贷保险费。
不过很多工薪阶层还是由于经济原因，会选择部分提前还贷。贷款者在支付一大笔部分提前还贷资金之后，可以选择改变以后的还贷方式：
一是可以既缩短还贷期限又增加月供数额，这样虽然增加每个月的月供压力，但是节省的利息较多，适用于预期收入增长幅度较大的贷款客户；
二是采用缩短还贷期限后降低月供数额的方法，这种方式省息较上一种较差，适用于未来预期收入增长幅度不大的购房者；
三是缩短房贷期限后继续保持月供稳定，这种方式适用于预期收入稳定上升但上升幅度不算大的购房人；
最后一种方式是保持还贷期限减少月供，这种提前还贷法可以减少购房者每个月的还贷压力，适用于经济收入稳定，房贷压力比较重的购房者。
提前还贷细节不可忽视
招商银行的房贷客户经理余小姐告诉记者，办理提前还房贷需要注意一些细节问题，比如说各家银行都需要预约才可以办理提前还贷，而各家银行的规定是各不相同的。如招行规定预约时间为每个月月底25日至31日，中行、工行、农行等规定需要提前30天预约。
想要提前还贷，一般银行规定必须是在还款半年以上或者一年以上的客户，而且有少部分银行对每年的提前还贷次数还有一定的限制，如浦发银行规定提前还贷次数限制为一年两到四次。
大部分银行规定提前还贷必须是1万的整数倍，也有部分银行贷款合同中规定需要收取一定比例的违约金，通常是1%。
如果是一次性还清房贷，还需要注意退保和解除抵押。贷款人提前还清房贷后，银行会出具结清证明，贷款人需要和保险公司预约退保。另一方面，贷款人在办理房贷时银行都会办理抵押登记，提前还清房贷后一定要去做解除抵押，贷款人需要拿房产证、结清证明和抵押证明到建委办理解除抵押的手续，拿回房本原件。
提前还贷先算时间
从政策紧缩的情况来看，银行一旦全面取消存量房贷的七折优惠，二套房贷的还贷压力将增加不少。部分二套房当初办理的时候享受7折利率优惠，而取消之后可能会按1.1倍利率收取房贷利息，利率则从原来的4.158%上调至6.534%，如果贷款100万元，期限为20年，采用等额本息还款法，借款人需要多支付32万元的利息。
不过借款人需要注意的，是采用等额本息还款法的客户，如果在贷款前三年时间内选择一次性还清贷款，是非常吃亏的。因为等额本息还款法在还款初期，所还的利息占每月月供的大部分，随着本金逐渐返还，供款中本金比重增加。
以2008年8月份贷款为例，假设贷款金额为100万元，期限为20年，采用等额本息还款法，享受7折利率优惠，计算下来月均还款为6143.38元。在头三年内，每月还款金额中偿还的利息都比本金的比重高，头三年内借款人总共偿还的贷款总额为215017元，其中偿还的利息总额为115536元，偿还的本金为99481元。因此如果采用等额本息还款法在头三年就提前还清贷款，多付了银行20年的利息，非常不划算。
如果是采用部分提前还款法，假设在今年9月份提前还款20万，如果采用缩短还款年限、月供基本不变的方式，则可以节省利息183667元，最后还款期从2028年7月缩短至2023年3月份；如果采用减少月供、还款期限不变的方式，则可以节省利息86620元，月供从每个月的6144元减少到4782元。
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