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房贷提前还款合算吗?合理还房贷有秘诀


  【两种贷款的利息计算方式】

  下面我们先来分析一下这两种贷款在传统的还款方式下的区别。

  在计算利息方面,等额本息贷款为什么与等额本金贷款有那么大的差别?原因在于两者计算利息的方式不同。

  等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻,剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息,也就是说未付的利息也要计息,这好像比“利滚利”还要厉害。在国外,它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。

  等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻,它只对剩余的本金(贷款余额)计息,也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算,而只有本金才作利息计算。

  因此,在传统还款方式下,贷款周期越长,等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以,如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话,贷款周期越长的借款人,越应该选择等额本金贷款。

  【两种贷款的每期还款特点】

  让我们继续分析这两种贷款的区别。

  虽然等额本金贷款能节省很多利息,但等额本金贷款的“缺点”是它的每期还款金额都不同,而且是前期还款金额较重,后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点”,它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力,制定贷款方案。但要注意的是,等额本金贷款的每期还款额虽然不等,但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。

  下面两张截图来自于“贷款分析师”软件, 展示了两种贷款的每期还款特点。

  等额本息贷款还款表(部分):每期还款额相同

房贷提前还款怎么算?教你合理还房贷的秘诀


  等额本金贷款还款表(部分):每期还款额不同

房贷提前还款怎么算?教你合理还房贷的秘诀



  【两种还款的比较】

  前面介绍了两种贷款方式各自的特点,我用表格归纳如下。

房贷提前还款怎么算?教你合理还房贷的秘诀

  注意上表中,等额本息贷款的流行度和操作灵活度都超过了等额本金贷款。由于等额本息贷款占有主导地位,所以许多数学家对其进行了深入的研究,并发现等额本息贷款中,除了利率以外,还款方式和贷款周期对利息的影响也非常大。

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