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提前还贷?且慢!


  “无债一身轻”几乎是所有贷款购房者作出“提前还贷”决定时秉承的理念与行动指南,然而随着理财手段渐趋丰富,投资渠道逐渐扩展,这一信条却不能保证购房者在所有情况下都能获得实惠。

  刘先生便在是否提前还房贷的问题上与父母产生了意见分歧。近日,他所在单位一次性下发了一笔几万元的住房补贴,对这笔钱父母认为应该用在提前归还房贷上,减少位于北京南三环的这套住房给他带来的利息压力。而他本人却认为,可以考虑持有这笔现金流,以寻找回报率更高的投资方向。

  意见分歧之下,如何作出适合本人财务状况的决定?“提前还房贷”要想划算,到底需要考虑哪些因素?大家不妨一起做做功课。

  房贷利率与理财收益

  在回答“有闲钱是否应提前还房贷”的问题时,几乎所有的理财专家都给出了“不能一概而论”的说法。

  回答这个问题需要“内外兼顾”。所谓“内”,是指购房者本人与家庭成员的年龄、经济状况、收入预期、投资的风险偏好以及房贷方案设计;“外”则是指宏观经济环境与投资渠道现状。

  先让我们来研究一下外部因素。加息恐怕是宏观经济因素中导致提前还贷最直接的导火索,几年来历次央行调高利率,都会引发一轮购房者提前还贷的风潮。

  另一个外部因素是投资渠道、理财产品的收益情况。“家庭理财最重要的一点就是,保证投资收益高于资金成本。”北京银行一理财师认为,贷款人需要在房贷利率与投资收益率之间作出比较。如果利率成本的增加明显高于投资收益的增长,就可以利用提前还贷节约资金成本。而如果储蓄、股市、债市、各类理财产品的投资收益大于房贷利率,可以考虑暂不还贷,获取更高回报。

  但上述业内人士指出,央行加息情况下,一般其他投资渠道的收益率也会随之提高。如果用手头的现金还房贷,而用其他方式获得的资金进行投资,利率可就没有房贷利率优惠了。

  两种情况不适宜提前还贷

  “诉之于外”后,我们再来“求诸己”。“最重要的指标不是节省利息的多少,而是家庭财政的承受能力、对收入预期的判断以及所持理财观念,最适合的才是最有效的。”民生银行一负责人说。

  上述业内人士说:“办理提前还贷适合于年龄偏大的人,一方面他们受传统观念影响,倾向于无债一身轻,另一方面他们收入增长的空间较小,也无力承担投资风险带来的波动。”

  上文中刘先生与父母的意见分歧也正于此。与稳妥小心的父辈相比,尚且年富力强的他显然对自己未来几年的收入保持较高预期,并具有更好的投资风险承受力。

  房贷还款方案的设计也需要被列入考虑范围。中信银行一理财师认为,有两类贷款者不宜提前还贷。一类是已进入还款阶段中期的、使用等额本息还款法的消费者,由于提前还款是通过减少本金来减少利息支出,如果中期之后提前还款,更多偿还的是本金,实际节省的利息有限;二是还款期已达到1/4的、使用等额本金还款法的消费者,此时月供的构成中,本金开始多于利息,此时提前还款,也不利于有效节省利息。

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