明年元旦起，“房贷一族”总算可以松口气了！因为从2013年1月1日开始，他们将享受今年累计两次降息带来的利好。时下临近年底，不少人开始盘算着提前还房贷以早日结束月月被房贷“捆绑”的滋味。那么，他们的还贷担子究竟会减轻多少？是不是所有的“房奴”都适合提前还贷呢……带着这些疑问，记者走访了我市部分银行，并请业内人士给出了中肯的建议。
两次降息会给房奴减轻多少还贷压力？
回顾今年两次利率调整：6月8日起，5年以上贷款年利率也从原先的7.05%下调至6.8%；紧接着从7月6日起，利率又进一步下调至6.55%。这就意味着，房贷年利率在2012年整体下调幅度达到了0.5个百分点。虽然商业贷款利率早就下调，但根据多数商业银行与购房者签订的《个人住房借款合同》中的约定，“老房贷”的利率调整将在次年的1月1日起执行，我市各大银行将在明年元旦执行新的房贷利率。现已临近元旦，房奴减负的日子已近在眼前。
两次降息会为“房奴”减轻多少房贷负担呢？记者特意请农行省分行营业部个贷部工作人员算了一笔账。假设以一笔30万元20年期的首套房贷（商业贷款基准利率）为例：20年累计支付利息为260378.19元，如果选择等额本息还款方式，每月还款金额为2334.91元。同样是这一笔贷款，如果按照明年元旦执行本次降息后的新利率计算，20年累计支付利息则为238934.18元，采用等额本息的还款方式，每月还款额则降低到了2245.56元。前后两者相比，月供减少89.35元。同是20年期限的一笔房贷，如果当时贷款额为50万元，按今年两次降息的基准利率来计算，等额本息还贷方式每月少支付利息148.92元。
连日来，记者也以购房者欲提前还款为由咨询了市内部分国有银行及股份制银行，发现各行对于还款期限和额度等规定略有不同。大部分银行在与客户签订合同时就已规定，客户从首月开始还款起，一年之内不允许提前还款。多家银行都规定提前还贷都需要提前申请，如工行需要提前一个月申请，交行需提前十五天申请，但对于还款额度，各行大体相同，都是以一万的整数倍为基准。
银行为何对提前还贷业务热情不高？
“如今股市后是不是很明朗，各种银行理财产品收益尽亏，想来想去真找不到更好的投资渠道。这种情况下，选择提前还贷起码能早日结束痛苦的‘房奴’生涯。”市民王朗告诉记者，但同时他也发出了这样的感慨，要想提前还贷并非易事，需要提前预约。与王朗感受相同的人也不在少数，记者发现一些“房奴”在微博上大吐苦水，讲述
自己在近期提前还贷时遭到的种种不快，比如说银行拖延处理，动辄需要提前一个月进行提前还贷的申请等。他们认为，提前还贷不但可以增加银行的现金流，还可以减少银行的坏账率，银行应该鼓励并加大办理提前还贷的效率。那么，究竟何因使得个别银行对客户提出的提前还贷的申请表现出客户无法理解的冷淡呢？
就此，银行业内人士向记者分析了其中的原因。通常临近年底，各行都盯着自己的存贷款量，不希望出现什么闪失。从盈利角度看，提前还贷不但无法增加银行收入，相反却减少了银行收入。因为一笔房贷从审核到发放，其中包含着一些必要的成本。提前还贷业务使银行不能再收取已还部分所对应的利息收入了，无形中还增加了银行再次房贷的成本。同时，各行的上级行对其各种贷款在结构上有一定要求，如果大量的房贷者选择提前还贷则减少了消费贷款的数量，这样一来会使上级行在年底时间对其考核指标上造成各类贷款结构的失衡。另外，各行在年终对其存贷都有一定的考核指标，如果年底时间突然大量地收回房贷，会降低年终新增贷款的基数，从而对次年新增贷款的增量产生影响，可能影响到次年的盈利水平。
以下三种房贷不适合申请提前还贷
“进入年底以来，有提前还贷想法的客户的确较平时有所增多，我们每天都能接到很多咨询电话。但在与客户的交流中，可以明显感觉到与往年不同的是，现在的房贷族越来越精明了。他们会通过网络等渠道对自己的房贷进行一个细致的打算，在咨询提前还贷相关问题时和我们一起分享或是探讨自己的想法。还有一些客户会专门来单位咨询理财经理，将各方面支出收益算清楚后，让我们帮着权衡是否应该选择提前还贷。”市内一国有银行省分行营业部个贷部人士告诉记者。
记者了解到，目前银行提前还贷主要有三种方式：一是部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变；二是部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；第三种是部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。工行金城支行理财人士曲晓东表示，从投资角度考虑，并非每个人都适合提前还
贷，最好要综合考量，既要考虑综合宏观大环境，也要结合个人实际情况来判断，不可一概而论。如果市民短期内有较高收益项目可投资的，不必赶在年底凑热闹去提前还贷。尤其在三种情况下不宜提前还贷：一是签订贷款合同时享受7折到8.5折利率优惠的群体。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。二是等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金的还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。三是等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
办理提前还贷时还需注意哪些环节？
算完了提前还贷的账后，在该业务的实际办理中我们还需注意什么呢？对此，曲晓东提出了六点建议：还款者如果结清贷款的话，一定要记住去解抵押这个环节。借款人要携带房产证，结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区住建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说完全是属于自己的财产；记住了解清楚各家银行对于提前还贷的相关规定，贷款人在申请提前贷款的时候要认真阅读贷款合同，了解提前还贷的条件和限制。有的银行规定提前还贷要是1万元的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金等；提前还贷完成后，要记得办理注销抵押和退保手续。解除了抵押状态，房产的所有权才算完全归属购房者；借款人如果要提前还贷，需要携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人，在银行计算出剩余贷款额后，存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主，最好还要找专业的担保机构来做委托公证；提前还贷，别忘了到税务部门办理退税手续；客户向银行申请提前还贷时，先要看贷款合同中有关提前还贷的条例。看合同是否标注提前还贷要缴纳一定的违约金等。