已是11月底，再过一个多月就是2012年，明年房贷将按照最新的利率，5年期以上商业房贷基准利率为7.05%。为此，近段时间各大银行接到不少房贷客户的咨询，问是否现在就要通知银行准备提前还贷？对于这种情况，不少理财师对什么房贷适合提前还，什么房贷应该按兵不动，如果提前还贷应该注意什么事项出谋划策。
该工作人员举了个例子，如果一位市民等额本息法20年还贷100万元，按今年元旦的5年期以上基准利率6.4%，每月需还7397元；今年3次加息后，明年将按7.05%执行，每月需还7783元，多还386元。
房贷利率高，“房奴”欲提前还款
其实，不少贷款者都希望提前还贷，那样就不用给银行那么多利息。但对于靠工资收入来供房的贷款者，却又不敢轻易选择提前还款，一方面提前还款没有任何优势，利息还需要正常缴纳；另一方面一大笔开销也会影响到购房者的其他投资。
不少银行信贷部的工作人员坦承，尽管房贷者向银行借贷均是十多年的期限，但真正到规定年限才还清房贷的人却少之又少。“即使是提前还贷的现象很普遍，但提前到什么程度，是一次性提前还贷还是分期提前还贷，又是因人而异。”也就是说，不管房贷利率如何升，关键还是结合实际出发调整还贷期限。
张小姐今年5月在广清大道附近某楼盘购买了一套80平米的小户型，总价值为38.8万元，张小姐东拼西凑首付了23.8万元后，剩下的15万元不得不向银行贷款，还贷期为15年，对此，但由于当时国家的银根收紧，且市区各大银行对房贷审批的时间和房贷时间均较长，以至到了7月8日才放款，而中国人民银行决定从今年的7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，五年期贷款利率升至7.05%。也就是说，张小姐正好碰上了按照贷款利率新标准执行还贷。
自认倒霉的张小姐计划在2014年1月时一次提前还清银行贷款，按照银行个贷部的工作人员计算，如果张小姐选择2014年提前还款，那在当年的1月她应该一次还款135943.86元，可以节省利息支出68274.42元。
但这种计算方式的前提是，这几年内，央行不再加息，“可是现在政策多变，什么事情都难说，”因此，银行的个贷部的工作人员提醒张小姐，应该在保证生活质量变化不大的前提下，才考虑提前还款。
不是人人适合提前还贷
其实，贷款人在签订合同时，都会被银行工作人员提醒采取哪种还款方式，即等额本息还款是等额本金的还款方式。等额本息即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。而等额本金是指贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。
这两种还贷方式对利息的影响非常大，银行专家称，等额本息一般适合年轻人，初期还款金额较少，但是支付的利息较高，如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，所以采用等额本息还款方式的贷款人，一般在年数接近中期时，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。
对于采用等额本金还款的贷款人来说，如果还款期已超过了1/3，也不适合提前还款。由于随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，再选择提前还款的话，偿还更多的是本金，不能有效地节省利息支出。
另外，享受利率优惠的房贷者也不太适合提前还款，利率优惠几十年累计下来，差距就是几十万元。特别是目前5年期以上贷款利率为7.05%，打7折就是4.935%，5年期的存款利率则为5.5%，形成倒挂；如果享受85折利率，则优惠利率为5.9925%；以85折计算，100万20年期的首套房贷款，加息每月月供增加额不过百余元，对借款人日常生活不会造成什么影响。银行的理财师强调，在目前首套房贷款利率都比基准利率高的态势下，提前还款看似节省利息，实则得不偿失。所以享受优惠的客户最好不要选择提前还款。
“提前还贷其实并不是很好的选择，”据农行清远分行个贷部一工作人员介绍，上世纪90年代末，如果月供900-1000元，已经占了工资的一半，而现在如果每月月供还是900元的话，对贷款人的压力已经很小。
另外，投资收益高于贷款利率的情况也不宜提前还款。尽管投资时时风险迭出，但如果不贪心，一年赚10%还是很有希望的。尤其对于已经享受7折或85折优惠房贷利率的借款人而言，即使没有好的投资渠道赚不到更高的收益，但目前半年期、一年期理财产品的收益率就已经高于打折后的房贷利率，足以应付加息后的房贷利息支出。
提前还贷要看清合同限制条件
对于有能力提前还款的市民，如何还？一次性提前还是分批提前都是值得考虑的问题。银行的工作人员认为，除非一次性付款，否则买房的支出往往在未来十几年，乃至几十年内占据整个家庭的主要支出，因此提前还贷需要足够的财力支撑，贷款者在还清银行房贷的同时，还得考虑家庭的开销，所以目前选择部分提前还款方式最为普遍。
据悉，部分提前还款有三种方式：一是剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；二是剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变；三是剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。
银行的工作人员称，如果要申请办理提前还贷，还应该做好几项准备工作。
首先，每家银行对提前还贷的要求不同，贷款人在申请提前还贷的时候要认真阅读贷款合同，了解提前还贷的条件和限制。如有些银行规定必须供房一段时间如半年、一年之后才能提前还贷；有的银行对于提前还贷的资金有要求；有的银行会收取一定的手续费和违约金等。
其次，将提前还贷所需的文件资料准备齐全，以节省时间和精力。若涉及到转按揭等复杂情况时，需要的文件会更复杂，这时要多听听专业人士的意见，避免不必要的纠纷和麻烦。
最后，提前还贷完成后，市民要记得办理注销抵押和退保手续。解除了抵押状态，房产的所有权才算完全归属购房者。另外，保险专家建言，提前还贷后，将退保费转成普通家财险其实更划算，可以为房屋及室内附属设备、室内财产、室内盗抢风险、管道破裂及水渍风险等各类风险提供保障。
(本文来源：南方日报)
