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讨论:房贷新政下,提前还贷到底划不划算?


  房贷新政出台后,对于已经拥有一套房的购房者来说,只要提前还清房贷,再买二套房就能按照首套房政策享受首付三成。这一政策刺激了很多有改善型需求的购房者,想要提前还贷。因为按照房贷新政,想让二套房贷款变成首套房贷,就必须全额提前还款。如果手头有多余资金,该不该提前还房贷呢?


  【房贷新政刺激提前还贷热】


  自从9月30日,央行出台了房贷新政后,各家银行陆续调整了首套房的认定标准:对于已经拥有一套房的购房者来说,只要提前还清房贷,再买二套房就可以按照首套房贷政策执行三成首付。市民王先生日前就打算把自己第一套房子的贷款还清,以便在购买第二套住房时享受低首付。王先生告诉小编,他当初选择了按揭买房,就知道要支付高额的利息,他粗略地算了下,十几年支付的利息甚至可以再付一套首付了,这可能也是大部分人考虑提前还房贷的初衷。那么是不是每个人都适合提前还贷呢?如果提前还贷了,又有什么需要注意的呢?


  【案例分析】


  针对王先生的个案,小编特意为他算了一笔账,王先生2003年向银行贷款了40万元,贷款期限为20年,当时的利率是基准8.5折,他选择了等额本息的还款方式,2003年1月为第一次还款时间,预计提前还款时间为2015年1月,那么以前的月供为2767 元,已还本金18.6万元,已还利息21.24万元,提前还款一次性应还21.5万元,节省了利息5.06万元,节省的利息额度并不多。如果把这提前还款的21.5万元在银行存五年定期,其利息收益为5.1万元,已经大于其支付的贷款利息,如果选择理财产品或基金等其他投资渠道,其收益可能会更高。所以单从收益上讲,王先生并不适合提前还款。但是王先生如果只想在买二套房的时候享受低首付门槛,那么一次性提前还贷就是唯一的选择了。


  【什么人适合提前还贷?】


  上面分析了王先生的情况,那么到底什么人适合提前还贷呢?下面就通过一些具体案例,做一个简单的分析,大家可以对号入座,看看自己究竟属于以下哪种情况。


  案例一:等额本息还贷


  张女士,2011年贷款60万元买下了一处房产,当时选择的是全商贷,当时的利率是7.05%,贷款期限为15年,每月还款的金额约5400元。目前她拥有存款55万元,完全可以覆盖未还款部分的金额,请问是否应该提前还贷?


  分析:张女士因为选择的是等额本息的还款方式,15年的还款期限才刚刚开始,目前大部分都在还银行的利息部分,如果选择一次性提前还贷大概可以节省利息24万元。


  案例二:等额本金还贷


  罗先生,2014年3月开始供贷,贷款75万元,等额本金还贷,贷款期限为15年,合同约定一年期后可以申请提前还贷,是一年后先提前还贷40万元还是五年后一次性还完比较好?


  分析:如果罗先生的40万元暂时没有合理的投资渠道,建议第一年后就申请提前还款,因为此时需要向银行缴纳违约金较少,同时由于选择的是等额本金的还款方式也比较适合,而无需再等5年,增加额外的利息支出。一年后提前还款40万比五年后一次性还完要节省利息12.13万元。


  案例三:组合贷款还贷


  袁先生,2013年结婚时买了套房子,总价70万元,办理组合贷款35万元,其中公积金贷款15万元,商业贷款20万元,还款年限15年,每月还款额约2900元。现在手头有4万元流动资金可以随意支配。他不太清楚4万元用来提前还贷究竟会省多少利息,又能给他减轻多少还贷压力?


  分析:因为袁先生采取的是等额本息的还贷法,所以前5年的利息支付很多,需要还的利息总额甚至超过本金本身,所以在这个时期提前还贷最划算。袁先生从2013年1月开始还贷,目前是第二年,所以建议她在前五年之内一定要坚持提前还款,这样省下的利息将非常惊人。


  提前还贷目前主要有以下三种方式:第一,全部提前还款,即将剩余的贷款一次性还清;第二,部分提前还款,月供不变,缩短还款期限;第三,部分提前还款,减少月供,还款期限不变。小编按照后两种还款方式给袁先生算了一笔细账。第一,“缩短期限而保持原有月供不变”,袁先生可以省下利息约4.85万元,还款期限也由原来的2027年12月提前到2023年8月。第二种还款法为“减少月供,保持原还款期不变”,此种还款法虽然每月还款额减少到1750元左右,可是袁先生省下的利息仅2.2万元。如此看来,选择第一种方法提前还款,可以节省更多的利息。


  综上所述,目前还处于还款初期或执行上浮利率的贷款人可以考虑提前还房贷。还贷初期的朋友,在贷款的前几年,本金基数大,利息相应也高,如果手头有闲置资金,而又没有较好的投资方向,提前还贷是一个不错的选择。而执行上浮利率的贷款人,由于执行上浮利率已经较高,所以有能力提前还款,相对来说也会比较划算。

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