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利率降后提前还贷未必划算 应视自身情况而定


自从2009年买房子以来每隔一年的四五月份,李淑梅都会把过去两年的大部分积蓄存到一张银行卡里,去银行还一部分房贷,至今已经提前还款10万块了。但今年,本来想再还10万房贷的李淑梅却临时暂停了提前还款的计划。“在银行工作的朋友告诉我,现在利率很低,提前还贷其实不太划算。”的确,2014年11月至今年5月,央行已经连续三次降息,五年期贷款基准利率从去年11月之前的6.55%下降到目前的5.65%,而我市五年期公积金贷款利率也由去年11月降息之前的4.5%下降至目前的3.75%。业内人士表示,低利率时代,保持适当的负债率其实在很大程度上相当于“赚钱”。

贷款利率创8年新低

今年5月,央行再次宣布降息。随之而来的,是自2015年5月11日起,我市下调公积金贷款利率为:5年以下(含5年)的公积金贷款年利率下调至3.25%,5年以上的公积金贷款年利率下调至3.75%。同时,银行利率也有调整,五年以上贷款利率由此前的5.9%下调至5.65%。

这已经是自去年11月以来的第三次降息。经过三次降息,与去年11月降息之前相比,我市公积金贷款利率和银行贷款利率已经分别下降了0.75和0.9个百分点。以一笔60万元、30年的公积金贷款为例,同样是等额本金还贷,按照现行公积金贷款利率,还贷总额为33.84万元,而按照去年11月降息之前的利率,还款总额为40.61万元,也就是说,还款总额差了6.77万元。而如果是同样的贷款金额及年限,银行贷款的差额将在8.12万元。

记者了解到,此次利率下调后,我市公积金及银行贷款利率,均已经创出近8年来的新低,甚至比2008年底历史最宽松时期执行的5.94与3.87的最低历史纪录还要低。

买房贷款最划算

刚刚与一家楼盘签了购房合同的乔庆良告诉记者,他购入的这套房产总价在103万元,原本打算多付些首付减轻以后自己的还款压力。但是今年股市不错,银行又多次降息,让他改变了想法。“我手头有七八十万的现金用于买房,原来想只留十万装修,把剩下的将近七十万都付首付,但现在我就打算付必须的三成首付30万,剩下的钱都用来买股票或者投资点别的。”

乔庆良告诉记者,他和妻子都有公积金,因此这次买房贷款73万元的话,可以全部用公积金贷款。“去年到现在,我炒股的收益已经超过30%,”乔庆良说,这远比公积金贷款目前3.75%的利率高得多,因此没有什么可犹豫的。但考虑到股市的风险,他不会把所有的钱都投入股市,“但即便买银行理财,平均5%左右的收益也比房屋贷款的利率有优势。”

业内人士表示,目前低利率条件下,买房子的确不需要付太多首付。能贷款买就一定要使用贷款,当然能用公积金贷款买是最好,但如果房款总额较多,贷款还可以公积金和商业贷款混合,甚至单纯商业贷款都可以。而贷款的时候就按照最低要求付的首付款来贷就可以。

不急于提前还贷

而对于提前还贷,业内人士也表示,如果使用全额公积金贷款,那就完全没有必要提前还贷。“目前各种宝的日均年化收益率可能都要高于3.75%,”金融专业人士认为,将用于提前还贷的资金用于各种理财产品的购买,一般都要高于目前的公积金贷款利率。如果可以进行收益率更高的投资,那就更不需要解释了。

而对于银行贷款是否需要提前还贷,则要根据具体情况而定。银行人士告诉记者,房贷分为等额本金和等额本息两种还款方式。其中,等额本息每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。如果等额本息还款已经到中期,此时再来提前还贷更多偿还的是自己的本金,并不划算。而等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。当等额本金还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还更多的还是本金,不能有效地节省利息支出。因此,想要提前还贷的购房者可以考虑自己所处的还款阶段,如果还款时间不长,选择提前还贷可有效节省利息支出;如果是在中后期,已经偿还了大部分利息,就不适合提前还贷。

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