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三种情况下 提前还贷不划算


主持记者 朱雪利

案例聚焦:我有两套房产,一套自住,81平方米,欠贷47万元;另一套出租,36平方米,价值60万元左右,欠贷20万元,租金收入与月供持平。家人打算将一房出售后用于还贷。但考虑到目前小房不太好卖,有点犹豫。请问我是否应该出售小面积的住房,另外如果出售后是用于还贷还是投资其他的理财产品?

交通银行理财分析:首先,要考虑贷款性质、还款时间、家庭财产状况以及银行对提前还款细节的规定等多方面因素,以下三种情况提前还贷未必划算。

1、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠,目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作,即使明年1月1日按照最新利率执行,利息也只会比前期更低。

2、等额本金还款期已过1/3的购房者。这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。在这种情况下,当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,后期所还的更多是本金,利息高低对还款额影响不大。

3、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说,每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期,已经偿还了大部分的利息,因此提前还贷意义也不大。

其次,假设房子卖掉未用于还另一套房子的房贷。建议可拿出部分资金按照短、中、长的期限搭配配置到银行固定收益类产品、保本基金、债券基金中。长期来看,在不增加过多风险的情况下能适当提高整体资产的收益率。如果是有追求稳健又考虑提高收益的投资需求,建议拿出另一部分购买开放式基金,开放式基金可以说是一种介于炒股和储蓄之间的投资方式,虽投资回报率不是最高,但会比较长期而稳定。在所投资的开放式基金中,可考虑其中30%购买货币市场基金,30%购买债券型基金,40%购买股票型开放式基金。中国股市的中长期前景是偏于乐观,通过长期的投资有望获得不错的回报。

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