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按揭贷款提前还贷出现的问题 按揭贷款提前还款


按揭贷款提前还款案例

张先生于2002年7月22日在购房时,向县建行申请按揭贷款,时限12年。2003年11月18日,张先生经营的煤矿效益很好,故提前将向县建行所贷款归还。县建行以张先生提前还贷,属违约责任,应收缴张先生违约金,双方因此发生纠纷,诉讼至法院。

针对提前还贷,该不该受罚,产生二种不同观点的意见。

第一种意见认为:客户提前还贷,应当受罚,其理由有二:一是客户提前还贷违反了《合同法》。违反《合同法》必须承担违约责任;其二,银行为了办理提前还贷要占用人力资源,造成整个银行贷款计划被打乱,使银行中长期预期收益受到影响。

第二种意见义认为:客户提前还贷,不应当受罚,其理由是:贷款合同中有关提前还贷的约定,却没有要客户交纳违约金的规定,因此,依据贷款合同,客户的这种做法不算违约,现银行允许客户提前还贷,没有任何理由要客户承担违约责任。

笔者同意第二种意见,客户提前还贷,要看双方合同中是否有约定,无约定客户提前还贷不受罚。

银行对客户提前归还借款,以加收违约金来进行处罚,是不合法的行为。应该根据双方所签订的借款合同中所约定的规定办理。如果双方所签订的合同没有约定提前还贷,必须承担违约责任的,银行以收取客户违约作为处罚依据是于法无据的。

我国《合同法》第206条规定:“借款人应当按照约定的期限返还借款,对借款期限没有约定的或者约定不明确的,依照本法第61条的规定仍不能确定的,借款人可以随时返还,贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《合同法》第61条规定,合同生效后,当事人就质量、价款、或者报酬,履行地点等内容没有约定,不明确的,可以协议补充,不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。

本案中张先生与县建行所签订的按揭借款合同中,并没有规定,“借款人提前还贷,必须承担违约责任”。因此,张先生提前还贷,依据《合同法》,张先生的行为不算违约。银行以张先生的行为使银行贷款计划被打乱,使其中长期预期收益受到影响为由,或者认为提前还贷本身就存在违约行为,银行收取违约金作为处罚无法律依据。

张先生与县建行签订借款合同,适用中国的法律,而不适用国际惯例,即双方的约定条款中并没有对提前还款作出约定,那行该行为应当是合法行为,既然是合法行为就无须承担违约责任。

按揭贷款提前还贷

从2001年8月开始,上海各商业银行的住房贷款提前还款数量与日俱增,并出现过超过正常回收款数量的情况。上海市工商银行仅2001年9月份的提前还贷总额就近3亿元,而该行2001年9月份总共发放的住房贷款总额却只有1.2亿元。2002年4月份以来,上海市民提前归还住房贷款突然出现了一个小高潮。上海市建设银行2002年4月份个人住房贷款回收6.2亿元,创下历史新高。在6.2亿元的回收额中,正常还款在2亿元左右,提前还款达4亿元,比3月份增加一倍多。

按照传统的经济伦理观,如果说,有借不还抑或恶意欠资,被人们所耻笑、为法规所不容。那么,提前偿还贷款则应是一种积极的行为,应受到人们的表扬或鼓励,不应该受到法规的否定。然而,这一传统的经济论理观正受到来自“提前还贷”违约甚至要支付违约金——一种新的经济法制观的挑战。

从2002年5月起,上海市的工商、农业,中国、建设、交通、招商、光大、上海等8家银行将逐步对住房贷款中提前还贷的行为收取一定比例的违约金。尽管各银行在做法上不完全相同,但时间约束是一致的:如果不到一年就要还清贷款,则需缴纳一定数额的违约金。

中行上海分行规定:一年之内提前还款的,将被收取提前还款总金额的一个月利息作为违约金;一年以后提前还款,目前暂不收取违约金。工行上海分行的做法是:一年之内,住房商业贷款的借款人如需提前还款,将被收取提前还款金额的5%作为违约金。8家银行商定,2002年5月1日之前受理的合同,享受原来的还贷政策,2002年5月1日之后所签的新版借款合同,将按新方法实行。

提前还贷,这个被多数人认为是信誉良好表现的行为,现在却遭遇到了一些银行的“红牌警告”。对此各界众说不一。

一、提前还贷是与非

对多数的工薪阶层来说,购房仍需银行的贷款支撑,离开了贷款,购房只能是一种奢望。由于种种原因,市民对收入和支出的预期往往难以把握,例如企业突然效益不好;突发疾病;孩子教育费的支出不确定以及其他天灾人祸等等。因而在签订借款合同时,尽可能地为自己留有余地:一般情况,按时还款;一旦钱有富余时,则可能提前还款,以防不测。令很多上海市民不解的是,众多银行联手惩罚,使广大的购房者面临滞后和提前的双重违约风险,与银行处于不平等地位。一些市民还表示,银行联手推出“政策”,有垄断之嫌,使得借款人的心理受到影响,并可能会导致贷款速度放慢或减少贷款的不良后果。有市民表示疑问:“应该看到,提前还贷,可以帮银行减少呆坏帐,减少银行的风险,这怎么叫影响银行整体利益呢?”

工行上海分行有关人士在解释收取违约金时表示,由于提前还贷者的情况各不相同,银行无法运用计算机操作,只能使用人工来完成,这些复杂的工作将占用大量的银行人力资源。还有银行表示,提前还贷影响银行的整体利益,因为存贷款间的利率差是中资银行的主要利润来源之一。提前还贷过多,会使银行出现资金大量闲置的风险。

金融界人士则认为,提前还贷本身是一种违约行为,收取违约金也是国际惯例。比如在美国,贷款者提前还贷时须支付一定费用,以弥补银行资金安排变化带来的损失;在香港,一年之内提前还贷,将收取全部利息的40%作为违约金。一家外资银行的营业代表认为,随着外资银行的进入,客户争夺战将越来越激烈,中资银行此举也是保护现有客户资源不流失的一项有效措施。部分银行:有关负责人也向市民建议,在提前还贷时一定要谨慎,因提前

还贷成本的提高,如果有相对较好的投资回报,就不要提前还贷,目前商业贷款的年利息也只有5%左右。

业内人士进一步分析指出,提前还贷的原因是多方面的:首先,货币化分房政策出台后,一些市民获得了一次性住房补贴,而住房公积金政策的改变,也让许多购房者能每年一次用公积金冲抵住房公积金贷款本金,使部分借款人具备了部分或全额提前还贷的能力。其次,一些有能力一次性付清购房款的借款人向银行申请住房贷款时,原本就是出于保留一定资金用于投资,当投资收益低于房贷利息支出时,便选择提前还贷来减少住房贷款的利息支出。

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