红网长沙3月16日讯（潇湘晨报记者 陈张书）房贷利率一直牵动着万千“房奴们”的心。由于房贷利率按年调整，央行去年三次加息的叠加效应在2012年集中体现，5年期以上贷款的基准利率已经从2011年初的6.40%涨到了7.05%，房贷客户今年要为2011年的三次加息“埋单”。今年2月，存款准备金率下调带来降息预期，市民提前还贷划算吗？
有时提前还贷不如转定期
银行对房贷新客户均上调了利率水平，首套房贷利率一般都是在基准利率基础上上浮10%，第二套房贷也是在基准利率基础上上浮10%，依据楼盘情况和客户情况不同，有的也可能上浮到20%，甚至更多，这其中的差异由银行客户经理和客户协商确定。
而老客户房贷利率有的享受基准利率，有的是8.5折基准利率，最优惠的是7折基准利率。华夏银行长沙分行个人业务部总经理助理马珂为市民算了一笔账。
以剩余还款金额为60万元，还款期限还有8年的住房贷款为例。市民手里有10万元现金用于提前还贷，还款余额还剩50万元，剩余还款期8年。按加息后的8.5折利率5.21%计算，在不考虑央行日后调息的前提下，提前还款10万元总共可节省利息22491.82元。而且现在有的银行还有“提前还款违约金”，一定程度上增加了客户的还款成本。
如果不提前还贷，而是将10万元存入银行，目前5年期定期存款的利率为5.5%，按照银行整存整取最长5年，4.2%的存款利率，5年后利息收益为21000元。到期后再将10万元本金和21000元的利息收益转存成3年期，存款利率为3.85%，3年后又可获得13975.5元存款利息。在不考虑央行日后调息的前提下，8年下来可以获得存款收益34975.5元。如果购买短期理财产品或者购买国债，如2011年财政部发行的凭证式（四期）国债，5年期票面年利率6.15%，年收益都在5000元以上，其收益均高于享受7折优惠的房贷客户支付的年利息，也高于公积金贷款利率，但是低于新贷款客户的年利息支出。
四种情况不适合提前还贷
在股票、基金低迷，楼市面临下调风险时，如果贷款是高利率，手里资金没有更好的投资渠道，当然是提前还贷比较合适。提前还贷越早，支付给银行的利息越少，但并非所有的客户都适合提前还贷。马珂认为，等额本息还款已近中期的贷款人、等额本金还款期已过1/3的贷款人、享受7折利率的贷款人以及有投资渠道的市民不用提前还贷。贷款人在签订贷款合同时，采用哪种还款方式，对利息的影响将非常大。
马珂介绍，使用等额本息还款方式的贷款人，如果还款年数已接近还款中期，提前还贷是没有必要的。因为，等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增、还款利息递减。也就是说，贷款人前期还的利息比重较大、本金比重较少，这种情况提前还贷意义不大。
另一种情况就是使用等额本金还款的客户，当还款期超过1/3时也不用提前还贷。因为当还款期已经过了1/3时，贷款人其实已经还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的也只是本金，不能有效地节省利息支出。
记者了解到，2011年2月9日以前贷款的市民，部分享受了银行按基准利率打7折的优惠。对此，马珂认为，因为目前7折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，客户把这些钱存入银行收益要比提前还贷合适。如果这样的客户提前还贷后再贷款购房，银行将按最新的贷款政策执行基准利率上浮1.1倍的政策，此时贷款人将得不偿失。所以，享受7折利率的贷款人也不必急于还款。
而对于经常进行投资理财的市民来说，如果手头有不错的投资渠道，在银行资金仍比较紧张的背景下，把这笔钱投资商铺等项目，获得的收益率也可能会远远高于贷款利率。
置业愿望
把观望变成行动
来长沙工作2年的陈爱平，希望能够买一套地理位置不错的小户型，在长沙安一个家。“我们已经观望很久了，不能再浪费时间折磨自己的梦想。”陈爱平说。
2011年，用别人的话说就是纠结。眼看着不少楼盘推出优惠促销，特价房、一口价房等活动，但陈爱平就是下不了决心，生怕买了之后就降价。结果，就在这无奈与纠结中，2011年匆匆过去，他和女友的梦想也跟着一晃而逝，成为实实在在的“观望派”。
“经过多方打探，相中的楼盘优惠力度都不是很大。正如销售人员所说，即使市场不好，好户型、好位置的房子价格上下浮动也不会太大。今年我们要把观望变成行动，看到合适机会就出手。”陈爱平此次表现得非常坚决。
记者支招
提前还贷注意三个问题
华夏银行长沙分行个人业务部总经理助理马珂认为，提前还贷需要注意三个方面：
首先，应先看清贷款合同中有关提前还贷的条款。银行一般要求贷款人提前15个工作日左右提交书面或电话申请，银行接到贷款人提前还贷申请后要进行审批。看合同时，注意提前还贷是否须交违约金，或者可直接咨询银行。在实际操作中不同银行可能有不同的条款。
其次，应准备相关文件，如身份证、借款合同到银行办理审批手续。同时要及时退保及解抵押。如果是结清全部尾款的贷款人，在银行计算出剩余贷款额后，便于贷款人存入足够的钱来提前还贷。
最后，贷款人提前结清全部尾款后，银行会出具结清证明，贷款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和发票，打电话给相关保险公司，预约退保即可。