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3次调息叠加月供元旦开涨 提前还贷要分情况


从明年1月1日起,个人的房贷月供就要“涨价”了。央行今年连续3次上调贷款的利率,5年期以上基准贷款利率已经从年初的6.4%增加到7.05%。由于银行约定贷款的基准利率的调整方式通常为“次年1月1日”,这意味着房贷将从下个月起执行新利率,房贷一族每月还款额也将相应增加。对此,不少“房奴”打算在月供涨价前提前还贷。业内人士认为,在目前宏观经济形势及资金流动性趋紧的局面下,并不是所有的情况都适合提前还贷,有些过去申请到的七折优惠利率的买家因为成本低,只要增加的负担不大,与其拿出大笔钱来提前还贷,还不如用作定期的存款。

今年3次上调成本将叠加

自去年10月下旬起至今年7月,央行以几乎2个月一调的频率对存贷款基准利率进行了5次上调,其中2011年占了3次。其上调后叠加的还款成本无疑是购房者最为关心的。

以一笔100万元总额、30年年限、采用等额本息还款方式的商业贷款为例,如果执行的是基准利率,月供为6255.06元,经过今年三次的加息后,明年的月供将增加到6686.64元,月供增加431.58元。假如申请时已是二套房贷基准利率上浮1.1倍的话,今年的月供为6679.91元,明年为7167.58元,增加487.67元。

由此可见,3次加息后根据购房者的不同的贷款利率类型,其还款的差额也大不相同。不过需要注意的是,如果购房者与银行签订贷款合同中优惠利率未有设定期限等细节,无论房贷基准率如何浮动,仍将享受合同中注明的优惠幅度。

还是以上述情况为例,如果继续享受7折的优惠利率,加息后购房者的月供当然也会增加,不过增加的幅度没有基准和上浮利率那么大。经过计算月供大约增加273.58元。

享受利率折扣者不必着急

对于打算提前还贷的购房者来说,不同情况要区别对待。尤其是2008、2009年享受着7折利率优惠的购房者。

按照2012年调整贷款利率后,基准贷款利率为7.05%来计算,如果当初签订7折优惠的利率,且无协议设定期限的购房者,其明年的贷款利率水平为4.935%。

21世纪不动产分析师黄河滔表示,以贷款100万元30年期等额本息商业贷款为例,按6.4%的基准利率打7折计算,每月月供为5054.98元。明年1月1日后,按7.05%为基准利率的7折还款,每月月供为5328.56元。利率调整前后月供差别不到300元。目前加息后银行5年期以上定期存款利率达到5.50%。与其把这笔钱拿去提前还房贷,还不如放在银行存定期。

其次,对于等额本息超出还款周期一半的购房者,提前还贷并不划算。等额本息还款方式每个月还款的总额是固定的,但前期借款人归还的资金中利息的比例较大,本金较小。购房者实际上在已经偿还了大部分利息的情况下,提前还款的部分多为本金。

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