陈先生在2009年初购买了一套位于北京通州北苑的二手房,总价100万元,105平方米两居室,贷款70万元。经过近两年的还款,他尚欠银行60万元。最近陈先生有一笔30万元收入,恰好遇到加息,所以想咨询专业人士,看现在是否应该提前还贷。
相比2007年12月21日利率最高点开始的降息通道,本次为2008年12月23日后的首次加息,预示着宽松货币政策可能就此终结。
北京中原地产预计,或将继续出台针对开发商开发贷款的收紧政策,开发商将有一波明显的销售潮,特别是一些最近土地供应集中的郊区项目可能迎来价格战;购房者的交易成本增加,针对炒房者的威慑力更足。
关于是否提前还贷,北京中原研究部建议,首先要看什么样的人适合提前还贷？
按照传统观念,大部分中国人不愿意提前消费,而房产贷款对于很多人来说是高房价下的无奈之举,这样很多购房者只要有了余钱就会提前还贷。其中有两类人最合适提前还贷:
第一类,处于还款初期的借款人提前还贷最划算,尤其是选择等额本金还款的借款人。还款利息支出通常集中在还款初期,所以借款人在还款前期提前还款都是划算的。以20年期的贷款为例,如果借款人已经还了五年以上再选择提前还贷,就相当于把最优质的“低息贷款”还掉,对借款人来说反而不划算。现在虽然开始加息,但是相比依然很高的CPI,贷款的绝对利率依然不高。
第二类,借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款,却不能满足其他方面资金需求时,选择提前还款比较划算。特别是一些已经有一套处于贷款中的房产,并打算将剩余资金再次购房的消费者。现在政策对第二套房的首付及利率都要高很多,建议置业升级购房者最好是卖旧买新,而不是再买第二套。
提前还贷有四大细节需注意:
一、提前还贷必须问清要求
借款人想提前还贷,必须是在还款半年以上,甚至个别银行要求已经还款一年以上。银行一般要求借款人提前15个工作日提交书面或电话申请,银行接到借款人提前还贷申请后要审批,所以一般需要一个月左右的时间。此外,各家银行对于提前还贷的要求有所不同,比如有的银行规定提前还贷是1万的整数倍,有的银行需要收取一定数额的违约金。
二、提前还贷文件需要准备好
借款人如果要提前还贷的话,一般要在电话或书面申请后,携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人,在银行计算出剩余贷款额后,便于借款人存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主,最好找专业的担保机构做委托公证,以免出现业主提前还款后,客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。
三、提前还贷勿忘退保及解抵押
贷款人提前结清全部尾款后,银行会出具结清证明,借款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和发票,打电话给相关保险公司,预约退保即可。借款人在办理贷款时,银行会办理抵押登记。客户结清贷款后,一定不要忘记去解抵押。借款人要携带房产证,结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说是完全属于自己的财产。
四、并非所有人都最适宜提前还贷
已经签约的7折利率贷款客户,相比目前的CPI,现在的7折利率可以说非常低,这部分购房者的资金利用成本很低,所以不建议提前还贷。
等额本金还款已经超过5年,贷款早期还款中大部分为利息,超过5年再提前还款,可以说本金更多,所以从资金利用的角度来看,可以考虑其他投资渠道,特别年收益率超过银行房贷利率的渠道。