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帮您解析提前还贷真的很划算么


  提前还贷可减少一部分利益支出

  提前还贷究竟有什么好处?光大银行武汉分行私人业务部刘经理说,提前还贷可减少一部分利益支出。例如钱先生现在向银行贷了20万元商业性贷款,期限20年,办理等额还款,每月还贷1376元。随即他找到银行,想提前还贷5万元,避免明年升息给自己增加利息负担。

  提前还贷后,是选择缩短期限还是减少月供呢?刘经理给钱先生算了笔细账,结果显示,选择缩短期限可以多省将近一半的利息。刘经理称,如果钱先生选择缩短贷款期限,那么他提前还贷5万元,可以缩短3年还款时间,节省利息5.9万元左右。如果选择减少月供,那么每月还款额将减少344元,降为1032元,节省利息3.26万元左右。

  刘经理提醒市民,如果房贷月供压力不大,建议市民在提前还贷时尽量选择“缩短还款期限”,可以节省较多的利息;如果觉得月供压力较大,那么可以选择“减少月供”。

  怎么提前还贷才划算?

  记者联系了多家银行,发现都提前还贷业务。如果购房者选择的是商贷和公积金构成的组合贷款,先还商贷会“优惠”很多。由于公积金贷款含政策性补贴的成分,所以贷款利率比商贷低不少,所以购房者提前归还贷款利率较高的商贷,相对划算些。

  一般来说,每家银行提前还贷大致分为全部提前还款、部分提前还款两大类。全部提前还款法,是最节省利息的方法,办理手续也最简单。招行武汉分行消费信贷中心经理邓涛提醒说,借款人选择这种方法要量力而行,不能为全部提前还清银行债务而打乱其他资金计划。部分提前还款法有三种方式可选择。

  例如,陶女士向银行贷了22万元,贷款期限是2003年9月~2013年9月共120期,采用等额本息还款法,月供2338元。目前,已还16期,还剩104期,贷款余额为198155元,现申请提前还款5万元。

  第一种:月供不变,将还款期限缩短。银行工作人员计算,陶女士这5万元可把贷款期限缩短两年半,即2011年5月就可全部还清贷款,节省利息23295元。

  第二种:减少月供,还款期限不变,陶女士的月供款将由原来的2338元减少到1781元,节省利息12543元。

  第三种:月供减少,还款期限也缩短。经银行工作人员计算,这5万元可在月供减少到2000元的同时,把贷款年限缩短1年,即到2012年9月可还清贷款,节省利息17783元。

  由以上实例可见,月供、贷款年限同时减少的还款方式最节省利息。如果个人经济能力允许,选择这种方式也不错。

  并非所有人提前还贷都划算

  是不是只要提前还贷就划算呢?光大银行一位理财师说,对于一些市民来说,提前还贷其实并非都划算。那么,什么样的人提前还贷并不划算呢?

  1、1998年底前办理房贷的客户。据光大银行一位相关人士介绍,1998年底前办理房贷的客户比较特殊,他们当时的还款方式均为等本等息还款法。也就是说,将贷款全程利息分摊到每个月,而前面有部分利息实际上被摊到了后面还,所以如果客户需要提前还款,就必须补上这块息差。提前还贷十几万元,息差得补上1万多元。对此,银行人士建议这类客户不要选择提前还贷。

  2、月供一样且贷款快要到期的客户。对于选择了等额本息还款法的市民来说,如果现在贷款已经偿还了一大部分,那么现在提前还贷并不一定划算。光大银行相关专家称,目前市民贷款买房选择的主要是两种还款方式,即等额本金还款法(递减法)和等额本息还款法。而绝大多数市民选择的都是等额本息法。等额本息法每月还款额是固定的,但一开始还的大多是利息,到后面主要还本金。比如贷款十年已经还到八九年了,那还的基本上是本金,简直相当于低息甚至无息贷款,提前还贷没有意义。而递减法是利随本清,客户啥时候还都可以为自己节省出相应的利息。

  3、贷款在一年之内的客户。据记者了解,几乎所有银行如果在贷款一年之内提前还贷,就须交一定的违约金,有的达到贷款总额的1%,白交这笔钱,就不是很划算了。

  提前还贷,不必先还公积金

  一位理财师提醒说:

  1、如果是提前还贷,在借贷一年之后,尽可能提前一些还贷,因为相对来说,利率是固定的,贷款金额越搞,利息就越高。

  2、组合贷款不必先还公积金贷款。目前,房贷一般采用“个人住房组合贷款”方式,即由住房公积金贷款和住房商业性贷款两部分组成。所以,专家提醒,市民若要提前还贷,可先归还贷款利率较高的商业性贷款,再来考虑公积金贷款的归还。  

  3、记得办理抵押注销。由于许多贷款人对抵押权比较淡漠,提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销,这样贷款虽然还清了,但房屋仍在产权部门备案,会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书,去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理),最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。

  4、提前还贷,选择部分提前还贷方式,保持月供,缩短年限,每次还贷不能少于1万元。

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