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我要问
市民吴先生：我在2008年时贷款25万元买了一套60多平方米的小两房，当时的贷款利率很低，还不到5%，每个月还款1300多元，到现在只要再还银行近14万元就能还清贷款了。经过几年时间，我手里也有了还款的钱，不过其中一部分买了理财产品，收益也不错。但今年连续降息，理财产品的收益也有所下降，我在考虑是否应该一次性把房贷还上，不知道划算不划算，想请理财师帮我分析一下。
理财达人帮您忙
近日央行再次降息。记者走访市场发现，厦门部分银行已经调整了商业贷款政策，很多贷款买房的市民开始思考是否应提前还贷的问题。对此，某股份制银行理财师戴先生告诉记者，并非所有情况都适合提前还贷，市民还需好好掂量。
戴先生向记者介绍，有4种情况提前还贷并不划算。
第一种就是享受了优惠利率的，市民吴先生就适用于这样的情况。约7年前，不少购房者赶上了好时候，贷款买房能享受到7折利率。从目前来看，这样的贷款利率水平甚至低于目前5年期以上的定存利率，更低于一些理财产品的利率。在这种情况下，提前还款就不如拿去存钱或者购买理财产品，能得到相应的利差。
第二种情况是等额本息还款还到一半的。据悉，等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分更多的是本金，这种情况下提前还贷意义不大。
第三种情况就是等额本金还款还了1/3以上的。等额本金还款是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。
第四种情况是投资者有高投资收益回报且资金相对紧缺的，提前还贷显然不合适。s*******
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