房贷计算器2022

年终奖到手后, 提前还贷划不划算?


新华

  去年,出台了大量针对购房者的优惠政策,旨在为房地产市场“松绑”。

  在地方层面,泉州市也就公积金贷款首付、额度,以及子女就学等出台一系列优惠政策,包括购买首套房、首改房的职工,允许提取住房公积金充抵首付款;已结清首次住房公积金贷款的,再购房最低首付款比例由30%降低至20%,且不再受相隔12个月的限制;夫妻双方均缴存公积金,最高贷款额度由60万元调整到80万元等。而在国家层面,更有央行连续五次降息降准。降息后,5年以上贷款基准利率已从去年年初的6.15%下调至4.9%,总降幅达到1.25%,降息后贷款利率为19年来最低。这一巨大的利好进一步降低了购房者的置业门槛和置疑本。

  从2016年1月1日起,大部分银行开始实行最新利率。央行五次降息所带来的利好将得到实际兑现。(陈雨佳)

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  执行新利率后

  百万房贷最多可省17万元

  笔者在走访泉州多家银行后了解到,各银行对房贷的利率计算、房贷政策、折扣优惠、受理贷款时间和放款时间不尽相同。因此,购房者在办理贷款之前,需要做全方位的考虑,“货比三家”。但总体而言,相较去年同期,目前的房贷利率和购房首付比例都有了大幅度下调。

  根据泉州各银行普遍实行的4.9%商业住房贷款基准利率计算,以购房者贷款100万元、还款期限20年为例,按照等额本息的还款方式,购房者需要总共支出约57万元的利息,月供约6544元;而如果按照5次降息前的利率6.15%计算,购房者总共需要支出约74万元利息,月供约7251元。也就是说,如果现行的贷款基准率保持长期稳定的话,购房者将省下17万元,相当于一辆普通家用小轿车的价格。如果将节省下来的利息均摊,省下的月供约为707元。

  如果购房者申请的是公积金贷款,以购房者贷款80万元(即当前公积金贷款上限额度)、还款期限20年为例,住房贷款利率为3.25%,按照等额本息的还款方式,购房者需要支付总额29万元的利息,月供约4538 元。如果按照2015年初的政策来计算,购房者则需要进行组合贷款:公积金贷款上限60万元加上商业贷款20万元。且以去年年初执行的公积金贷款的利率4.25%、商业贷款利率按照6.15%来计算,则购房者总支付利息约为44万元,每月月供约5166元。相较而言,可节省总利息约15万元,每月可减少约628元的月供。

  此外,目前泉州实行首套房公积金贷款首付比例最低20%、商业贷款首付比例最低30%的政策,也为购房者减负不少,让市民能够更加轻松地住上新房、好房。

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  受多种因素影响 1月份房贷未必有明显下降

  市民李先生前几天遇到了一个难题:“明明1月1日就已经开始执行新利率,为什么我这个月的还款数额反而变多了呢?”为此,笔者咨询了相关银行的工作人员。

  工作人员表示,这一情况的产生有可能是由于银行分段计息,且每年最后一个月银行利率是按天计算,因此,12月月供的总计息天数是31天,将多产生一天的利息。以把每月2日为还款日为例, 2016年1月的月供利息包括了2015年12月最后29天的以老利率计算的利息和1月份前2天的以新利率计算的利息,如果12月31日产生的利息高于按新利率计息这两天“省下”的金额,就会产生房贷不降反升的状况。

  另一个重要原因则是由于一部分人使用的是等额本息还款方式。这一模式使得银行在1月份执行新利率之后,将重新计算月供归还的本金。因为降息之后整体利息减少,所以1月份需要归还的本金反而比去年的12月更多。因此,还贷者须归还的本金将有一定幅度增长,超过了利息下调的部分,使得房贷不降反升。

  由于1月份属于跨年度计息,因此本月的月供并不能代表全年的月供的标准。从2月开始,月供将全部按照新利率计算,降息所带来的利好将有更大幅度的显现。

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  目前贷款利率较低 提前还贷未必划算

  受中国传统观念影响,许多市民并不是十分适应“房奴”生活,更加渴望“无债一身轻”的感觉,特别是年底有了年终奖等进账之后手头略有些宽裕,便考虑提前还贷,以便减轻自己的月供负担。某银行资深客户经理张女士认为,这样做并不一定划算。

  “目前利率相对较低,尤其对采用公积金贷款的人来说,只有3.25%,而市面上大部分理财产品的收益都大于这个数值。”张女士介绍道,“而对采取商业贷款的人而言,也有不少高收益的理财方式可供选择,只需对手中的资金进行合理资产配置,也可以轻松获得高于月供利率的收益。因此,手头较为宽裕的人完全可以对资金进行更为合理的配置,提高资金利用率,没有必要提前还贷。”

  同时,对处于以下两种情况的购房者来说,提前还贷是不太划算的:一种是等额本息还款达到一半的。这种情况下借款人前期还的利息比重较大,本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话,已经偿还了大部分利息,提前还款的部分基本上都是本金,因此,他们提前还贷的意义不大。另一种是等额本金还款达到1/3以上的。当还款期超过1/3时,其实还贷者已还了一半的利息,此时选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,也不能有效地节省利息支出。因此,此时提前还贷也不太合适。

  最后,每个银行对提前还贷都有不同的规定,有些银行对贷款时间才1至2年便要提前还款的贷款者,可能会收取一定数额的违约金。提前还贷时,贷款者需注意查看合同中是否有违约条款,并计算目前需要缴纳的违约金是否过高。

  但如果购房者想要出售手中的房子,或在购买新房时想要享受当前的政策优惠,那么,提前还贷是有一定必要的。张女士提醒广大市民朋友:“提前还贷是家庭财务管理中的一件大事。在考虑提前还贷的过程中,还需综合考量自身需求、提前还贷成本等,也可以在咨询银行工作人员之后,再做决定。”

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