房贷计算器2022

7折存量房贷提前还款不划算


  记者 崔烨 制图 任萍

    “终于等到2013年了,每个月房贷支出立省 298元啊。 ”习惯用EXCEL记账的白领小张在2012年的最后一天调整了自己的月度支出表,省出的资金被划到了交通费、淘宝费项下。记者注意到,像小张这样盼新年的房贷客可有不少,因为今年年内两次降息累计的省钱“福利”将于明天起陆续“兑现”。

两次降息叠出“省钱”效应

    据记者了解,大部分中资银行都将在1月1日开始按照央行的新利率调整房贷。今年6月以来央行两次降息后,5年以上贷款基准利率下调至6.55%,共计下调0.5个百分点,房贷客们每个月到底可以省下多少钱呢?

    “由于每个人的贷款期限、贷款金额、贷款利率都不一样,月供减少额度也各不相同。 ”光大银行个金部理财师帮记者算了一笔账,以贷款金额100万元、贷款期限20年、等额本息还款为例,在两次降息前,按当时的基准利率7.05%计算,每月支付本息为7783.0304元;若按两次降息后下月起执行的新基准利率6.55%计算,每月支付的本息为7485.1969元,也就是说,两次降息后,从明年1月份起,房贷族每月将少还298元。

    记者注意到,目前银行利息调整大致有三种形式:一是央行基准利率调整后,贷款利率在次年的年初(通常是1月1日起)执行新利率;二是满年度调整,即每还款满一年,调整执行新的利率;三是双方约定,一般在银行利率调整后的次月执行新利率。

    通常,包括工行、农行、建行等在内的大多数银行遵循第一种方式,也有少数银行采用后两种方式,所以房贷客户一定要弄清楚自己的房贷调整方式,保证还款账户中有足额资金划扣,以避免产生逾期。

大多数存量贷款不愿提前还贷

    一般来讲,每年到了12月份都会迎来提前还贷潮,然而记者致电多家银行后发现,与去年提前还贷的数量是平常月份的一倍相比,今年大大降温,提前还贷的客户比往年少了不少。

    “如果现在把钱一下子还给银行,一是可能面临无法再次申请贷款的难题,还有一种可能是即使再申请贷款成功,利率也可能会上浮,若是购房,即使归还了贷款,仍会计入‘套数’。 ”白领小张悉数了三点“不愿提前还贷”的想法,代表了当下不少房贷客的心态。

    而记者在商业银行的调查发现,目前房贷最低只能打8.5折,加上年末银行资金多少有些紧张,9折都很难拿到,老房贷的7折利率优惠虽然在政策上并没有被取消,但在市场上已经成为“传说”。

    此外,不少精明的上海房贷客户已经算了一笔账:如果已经享有7折优惠的存量房贷客户选择提前还款反而不划算。

    “如按目前5年期基准利率7折后计算,实际执行利率才4.585%。对应的5年期存款年利率就有4.75%。已经利率倒挂了,更何况现在不少银行存款利率最高还可以上浮10%。”家住徐汇的蔡阿姨认为,现在银行有各种利息还比较高的稳健型理财产品,收益很容易就超出利息成本,因此不提前还贷才是明智之举。

    如果说,对银行贷款政策的预判以及对金融产品市场的期待令房贷客们不愿意提前还银行的钱,那么在专业人士看来,还有两种房贷客仅从经济角度看,也不宜提前还贷。

    光大银行的理财师告诉记者,等额本息还款已还到中期的借款人就不宜提前还贷:“因因为这种还款方式前期还的利息多,本金相对少,到还款中期时已经偿还了大部分利息,提前还款的部分更多的是本金,此情况下提前还贷节省利息的意义不大。 ”

    此外,对于采用等额本金还款的客户来说,如果还款期已经超过了三分之一,如还款期限为20年,现在已经过去了7年,就没必要提前还了。“这是由于等额本金还款法负担的按揭是‘先高后低’,前几年中已经将本金和利息的大头还完,剩余的贷款即便遇到利率上涨,利息变动也不会特别明显,提前还贷节省利息不多,意义同样不大。 ”理财师表示。

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