房贷计算器2022

降息后房贷为何不降反升 提前还贷要看是否划算


2015年,央行进行了5次降息,5年以上的商业贷款基准利率从年初的6.15%,降至目前的4.9%。对于绝大多数有房贷的老百姓而言,降息的福利在今年生效。不过,有市民反映,在银行执行新的商业贷款基准利率后,房贷并没有立刻减少,1月份月供不减反增。

银行理财师提醒,目前多数银行房贷还款日为每月的20日左右,2016年1月的月供相对特殊,正好跨越年度分段计息——2015年12月21日至31日期间执行旧利率,今年1月1日至20日才执行新利率,因而月供减少不“彻底”,甚至会出现1月份房贷利息有下降,但根据等额本息计算公式重新计算,还款本金却会上涨的情况。

去年5次降息

今年1月房贷不降反升?

房贷利率调整的方式有三种:一种是次年调,银行利率调整后,次年1月1日开始执行新利率;一种是按年度调,从贷款人的贷款日期算起,一年之后予以调息;还有一种是次月调息,即在利率调整后的次月执行新的利率水平。大部分银行采用第一种方式,次年生效,国家利率调整后,银行会自动执行新的利率政策,贷款人不必提出申请。

尽管各家银行都从2016年1月1日开始执行央行降息后的新标准,但部分贷款购房者在1月份恐怕不能立刻享受到降息带来的实惠,尤其是1月还款时间比较靠前的市民,月供不降反升的情况并非个案。

每月1日扣房贷的章先生发现,这个月收到的银行扣款短信中,月供并没有减少,甚至多了几十元。“为什么央行降息了,而我的1月份月供不降反升呢?”

笔者从某银行信贷部客服电话了解到,尽管央行去年5次降息,但多数银行从今年1月起执行新利率。但根据等额本息的还款规则,本金逐月上升。章先生1月的月供中,利息下降的影响幅度不及本金上调的影响幅度,因此月供不降反升。

“对于采用等额本息还款的客户,随着利率降低,每个月还的贷款数目中本金金额要多,而且逐月增加,对客户而言,贷款结清前,总利息是减少的,是利好。”该银行人士说,其实章先生并未吃亏,多还的部分是本金。

主要受分段计息影响

降息2月份真正显效

1月份“月还息”增加,是分段计息惹的祸。今年1月的还款中,不仅12月份的部分依然要延续去年的高利息,而且还要承受1月份降息后还款本金的上浮。

购房者1月的月供由2015年12月按旧利率计息和2016年1月新利率计息两部分组成。以1月5日为月供还款日的置业者为例,2015年12月5日至31日,共27天,将按照降息前利率、按天计算利息,也就是说,购房者贷款1月份大部分天数里,并没有按低利率计息。

由于每年最后一个月银行利率是按天计息,因此12月月供的总计息天数是31天,并非平日里每月30天的计息基数。当按天计息时,12月多出来的一天利息可能比按新利率计息这几天能“省下”的数额还要多,尤其是还款日靠近月初的贷款者,月供“逆增”的可能性会更大。

并不是每个房贷者都会出现此情况。房奴吴女士每月29日还款,她本月则将少付月供近100元。对此,银行信贷经理刘先生解释,吴女士和章先生还贷日期不同,房贷利息下调幅度有差异。每个月还的是上月利息。章先生1月1日利息的计算范围估计是12月4日—1月1日,其中12月4日—31日的利息按旧利率计算,1月1日之后才按新利率计算,利息下降不多。而吴女士1月利息计算范围大概是12月30日—1月29日,除了12月30、31日,其余都是按照新利率计算,从降息中的获益大得多,可以对冲上升的本金。2月的月供将计算1月的房贷利息,所有房贷者的月供将一律下调,不会出现上升的反常现象。所以到了2月份,降息对房贷的影响才将真正显现。

刘经理提醒,房贷还款日在每月上旬、时间较靠前的市民,最容易出现这种当月还款额上涨的现象。建议要还房贷的市民多留意银行的还款提醒短信或者致电客服咨询,核实本月还款金额,以免因扣款不足而影响个人信用记录。

提醒

提前还贷?要看是否划算

不少贷款者盘算着要提前还贷,对此,有银行理财经理分析,如果之前享受7折、8.5折优惠利率和办理公积金贷款者,在降息的情形下提前还贷未必划算。

“买房的市民都申请到了在基准基础上打8.5折、甚至7折的优惠商贷利率。2016年起,这两类房贷的利率将会降至4.165%和3.43%,而对于公积金贷款者来说,2016年的利率将降至3.25%,均已低于目前银行理财产品的收益水平。”目前一些理财产品收益能达到4.5%,这意味着房贷者只需要对资金进行合理配置,收益除去需要支付贷款利息还能有剩余,比把钱拿去提前还贷更划算。

此外,市民用等额本息的方法来做贷款,如果没超过贷款年限1/3,那么提前还款还是比较划算的;如果要是等额本金,没超过整体贷款年限1/4,可做一部分提前还款;如果已超过这个年限,比如贷了15年,已还了10年以上,就没必要。

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