限贷放松刺激楼市 哪种情况适合提前还贷？
云南房网 赵以仙 2014年10月28日 16:02
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只要还清首套房的房贷，就能按照首套房的贷款政策，首付三成购买第二套住宅，还有机会享受到利率优惠。随着央行房贷新政落地，这一利好政策刺激了很多有改善型和投资型需求的购房者提前还贷，以便在购买第二套住宅时，享受首套房的贷款政策。虽然这一政策的出台确实降低了购房者购买第二套住宅的压力，但是，提前还贷并不是所有人都适宜。
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限贷放松 投资型和改善型购房者成为提前还贷主力军
央行房贷新政出台后，明确规定“对于拥有1套住房，并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构可执行首套房房贷政策。”在新政利好的刺激之下，投资型和改善型客群回归市场，计划提前还清贷款，然后购买第二套住宅。
对于投资型置业者来说，新政的出台方便了投资客的投资；对于改善型置业者而言，新政可以降低改善型置业者的压力，方便大家购买第二套住宅。但是，并非所有的购房者都适合提前还贷，有的时候，提前还贷反而增加了购房者的总支出金额。
提前还贷 利息反而增加了数十万
提前还贷可以缓解购房者购买第二套住宅的的压力，但是，如果按照总购房款来算，有的时候提前还贷会增加购房者的总支出金额。
某信贷专家算过：假设某购房者2009年购买了一套住宅，并向银行申请了70万的按揭贷款，共贷款30年，利率享受7折优惠，为4.585%，还款方式为每月等额本息。此时，再购买一套200万元的住宅，如不提前还款，按二套房政策购 买，首付7成，贷款30年，利率为基准1.1倍（或以上），利率为7.2%，那么购房首付需140万元，贷款60万元，30年共 需支付利息约86.8万元。除此之外，还需支付首套房25年共43.3万元的利息。故该购房者购买第二套住宅时，需一次性 支付现金140万元，之后再支付130.1万元的利息（第二套的86.8万元加第一套的43.3万元）。
如果提前还清首套房的贷款，按照首套房认定购买第二套住宅的话，首付需3成，贷款30年，按照广州内资银行当前最低房贷利率为9.5折计算，利率为6.22%，那么该购房者需要还贷款64万，另外，购买新房还需要缴纳60万元的首付款，之后再支付169.3万元的利息。所以该购房者需一次性支付现金124万（64万+60万），之后再支付169.3万元的利息。
这样看来，虽然提前还贷之后，第二次购房时一次性缴纳的现金比不提前还贷少了16万元（140万-124万），但却要多付39.2万的利息（169.3万-130.1万），缴纳的购房总额增加了近40万元，可见在这种情况下，提前还款是不划算的。
提前还贷或支付“违约费用”
除了以上情况以外，提前还贷还将缴纳一定的“违约费用”，因为有的银行在贷款合同中表明，提前还款需要支付一定的违约金，也就是俗称的“罚息”，一般情况下，“罚息”金额为提前还款金额的1%左右，或是月供的3倍左右。那么对于提前还贷的人来说，就需要考虑一下“违约费用”的问题了。
不过，随着银行信贷额度的紧张，部分银行已经免除了提前还款客户的违约费用。但是一般情况下，只有正常还款满一年之后，才能申请提前还贷。
还款初期的借款人提前还贷是比较划算
虽然提前还款有可能会导致多付一定金额的利息，但是，并非提前还款都是不合算的，有的时候，提前还贷对购买第二套住宅的人很有帮助。伟嘉安捷贷款专家表示，从借款人的角度来看，处于还款初期的借款人提前还贷是比较划算的，因为还款利息的支出一般都产生在还款的初期，到了后期，借款人已经偿还了大部分的利息，所以提前还贷并不划算。
从偿还银行利息这方面来看，对于购买一套住宅，处于还款初期，而又想购买第二套住宅的购房者来说，提前还贷可以减少不少的银行利息。不过除了考虑首套房的利息以外，还要看提前还贷与否的总利息比较。
首套房贷款余额较少可考虑提前还贷
央行新政利好的是手里余钱紧张而又想改善住房条件的，但因二套房首付七成的高门槛限制而无法购房的人群，房贷新政出台以后，为这部分人群提供了购房利好政策。
比如，某位女士购买的第一套住宅还有10万元的房贷未结清，手头只有五六十万元的积蓄，然后打算再买一套100万的住宅的话，按照之前的限贷政策，那么该女士购买第二套房源时，需要支付70万元的首付款，但是，手头上的积蓄根本不够支付。那么，如果还清了第一套住宅的房贷，购买第二套住宅时，则只需花费10万将首套房贷款结清，在花30万，即可购买第二套住宅了。
这种情况适用于贷款末期，首套房的贷款余额所剩不多的购房者。还贷末期，购房者提前还贷需要支付的金额不多，偿还首套房的房贷之后，又可按照首套房的贷款政策买房。对于手头资金有限，而之前的房贷余额也剩下不多的购房者，可以考虑提前还贷。专家也表示，通过提前还贷来享受央行新政，对贷款余额较少的购房者比较合适。因为贷款余额越少，用户支付现金也越少。
按照国家的房贷新政，如果想按照首套房的贷款标准来购买第二套住宅，就必须提前还清首套房的贷款。新政的出台确实有利于投资型和改善型置业者购买第二套住宅，但是，客户在向银行申请提前还款时，还需要权衡一下，并不是所有人都适合提前还贷，而是要根据自身条件，将提前还贷与否的总支出金额进行比较，以便作出理性判断。购买二套房之前，可以先咨询银行客户经理，计算一下提前还款是否恰当。
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