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还不起房屋贷款怎么办?房贷计算器网为您支招!


现在很多年轻人贷款,不过总有手头紧的时候,手头紧的时候还不起房屋贷款怎么办?房贷计算器特别为大家介绍一下当你钱不够的时候,房屋贷款怎么钱。


    房贷计算器:我们先来看看南京还不起房贷的情况

    南京市开办个人购房贷款以来,各家银行累计发放的个人住房贷款总量已突破20亿元。在所有贷款中,个人购房贷款的信用状况是最好的,贷款偿还的优良率达99.9%,贷款人的信用良好。但也有人关心,那千分之一的不良贷款究竟是怎么回事,是什么人、什么样的房子沦落到这千分之一的行列中去?

    南京一家大银行负责处置不良资产的同志告诉记者,这千分之一的呆账主要有以下几种情况。比较多的是购买了超出还贷能力的高档房,如高档写字楼、郊外上千美金一平方米的高档别墅、市中心昂贵的商铺。城东的月牙湖、森葆大厦、东宇大厦等都有房子被列入黑名单的。近日,一家银行发现,一年多前每平方米销售价格在3万元的一处商铺,最近已经有十多户的房主连续6个月不能按时还贷款了,根据规定这样的房产银行拥有处置权。据介绍,一些生意人和炒股的人贷款时可能经济状况还不错,资金流动比较正常,但由于生意场上被骗、亏损或者股票投资产生重大失误,每个月的供楼款成为他们沉重的负担。特别是一些高价的商铺和写字楼,还款出现问题时,上万元甚至几万元一平方米的天价,拦腰砍都没人敢接手。

    这位负责人还说到另一种不还款情况,即房主不是没钱,而是赌气,这种情况往往是购房者与开发商产生矛盾,或者开发商的承诺没有兑现,房主对房子不满意,就赌气不还款:你不兑现我就不还贷款。其实,这钱不是还给开发商的,购房者与银行的借贷行为与开发商没有关系,赌气不还款是幼稚的举动,并可能给自己带来极大的麻烦,如果赌气6个月不还款,银行就能处置你的房产。
 


房贷计算器:再来看看两个网友还房贷的真实经历

贷款买的房子,贷了9年,一家六口人只有这么一套房子,贷款按时还了1年时,老人突然患脑出血,治病花掉所有积蓄还不够,现在实在还不起贷款了,该怎么办呢?银行已经上法院起诉了,我该怎么办呢???

有人说:
很简单,卖掉房子啊!若不想卖,可以出租,这样供楼的压力也会缓和一点!
不还贷款的后果,在三个月之后你就会接到银行的起诉书,说你不按合同屡行,说你违约还不起贷款,当你接到起诉书还不还款的话,就会通过法院强制拍卖你的物业,通过拍卖得到的钱来还你欠他的,如拍卖银行扣掉他自己的还有多的就会反还给你

逾期还款,降低信誉度,要不就中途还不起钱的时候把房子卖了,要不就被银行查封,拍卖还款,但如果你所住的房子是你一家人唯一的住房就不会被拍卖法院将房屋拍卖后,先将拍得房款偿还银行贷款,剩余部分归你所有


房贷计算器:再来看看房贷专家对还不起房贷的专业介绍


连续3个月或累计6个月没有按规定的日期还款,律师他们叫“逾期”。银行现在做的房贷业务,一部分是商业贷款,一部分是公积金贷款。律师的上司张振宝介绍说:“商业贷款是银行用自有资金放贷,公积金贷款是公积金管理中心委托银行来放贷。这两部分贷款面对的群体不一样,出现的问题也不一样。”

某律师事务所介入过北京100多个楼盘的贷款业务。这让张振宝得出一个结论:“借商业贷款这部分人群主要是本市和外地来京的老板、白领们,他们买的房子比较好、价格高,还款能力也强一些,所以,商业贷款的问题相对也少。公积金放贷的主要对象是参加危改、房改的人,这一群体的收入比较低,有的甚至没有收入。贷款时,有的人只是提供了一个说有还款能力的证明——开始,银行做贷款经验也不足,风险防范意识也不强,为现在埋下了隐患。所以,公积金不能按时还款的就比较多。”

由于还不起贷款的问题越来越多,北京市公积金管理机构明显感到了压力。2002年,这个机构和北京某律师事务所的负责人王以龄磋商,希望律师代为处理这方面的事务。思量再三,“”接下了这桩业务。

“目前,我们每个月五六百个催款个案。还不起贷款的人,主要集中在北京的穷地方、破地方。”和律师一样,岳律师也在具体做“逾期”业务。她说:“我们基本是在诉前就把问题解决掉了,五六百个个案,真正走到打官司那一步的也就几十起。”

公积金贷款虽然也是合同关系,但是因为涉及国家住房政策,按公积金中心的要求,律师们对公积金借款人一般不会采取“强制”手段。对这些还不起贷款的穷人,他们的手段甚至称得上温柔:尽量帮他们想一些办法,比如,延长贷款期限,减少月还款额,或者把房子租出去。

在处理商业贷款上,银行的手段就简单一点,包括干脆把房子卖掉。

真正走到打官司这步,银行把房子收回来后,处理房子有三种方式:协议、变卖、拍卖。房子变成现金后,银行把自己的本息拿走,剩余的留给买房人。

这种“下场”对享受危房改造政策的买房人意味着什么?“拍卖是按买房子时的成本价拍,再加上折旧,一般情况下,基本剩不了什么钱了。”张振宝意味深长地说。

欠债,“善意”和“恶意”

所的岳律师说:“原来银行对公贷款,一下子就贷出几个亿,现在上千人可能贷不到一个亿。这么大的群体,出现问题情况各异。”因“人户分离”和“手机经常换”,根本就找不到人,让岳律师非常头疼。

律师用“五花八门”来形容她在催款时遇到的问题:“找不到人的情况很多,按他留的电话打过去,有的单位说‘没这个人’,有的说‘他是我们的客户’,有的电话一打通是别的住户的,有的是人已死了好几年了,有的手机一打是空号……有一个人逾期19个月没还款,好不容易找到他,他却说,‘我在火车上出差呢,我儿子出国了,我不知道他把银行卡放在哪,他回来以后我把所有的款都交了’。”她特别提到,前一段的非典,有的行业受到影响,像出租车司机、老师等人的收入减少,就影响到了交房贷。

岳律师把“逾期”不还贷款分为“善意”和“恶意”两种。“我在工作中碰到的,多一半是一种善意的逾期。”和善的岳律师说。

从借款人本身出现的问题入手,岳律师把善意欠款的情况归纳为:有的是本人的经济状况改变了,比如下岗、失业了;有的是家庭发生了变化,比如离婚了,财产上有变化,也涉及房产要分割,谁来还贷款的问题;还有生老病死等情况。

还有一种情况是因为出现了房屋质量纠纷,借款人就不还贷款了。有好几次,“”的律师打电话催房贷,借款人说:“房子有质量问题,已经退了。”律师们这才知道买房人因为房子的质量不好,已经把开发商告了。

“因为房屋质量纠纷不还款的情况不少。借款人不明白还贷的钱是给银行的,以为是给开发商的。你不解决质量问题,我就不还钱。”张振宝说。他认为这种问题是因为买房人不懂借贷法律关系造成的。

律师们的工作顿时很艰难:房子已物是人非,贷款合同却还成立。银行再打官司,钱也不一定要得回来。

这样的事情经历得多了,律师们发现问题出在开发商身上。房屋出现质量纠纷后,有的开发商对买房人说:“咱们解除借款合同,我把首付款退你就行了,贷款你不用管了,我替你还。”实际上,这种情况是购房合同解除了,开发商还在使买房人在银行的低息房贷款。直到开发商也还不起这笔钱了,问题才暴露出来。

此外,开发商没有按时为买房人办产权证,发生房产证纠纷,也影响还款。

“买房人总是把房子的购销和贷款搅和到一起。我们给他讲,讲深了他不理解,讲浅了说不明白。总之,这种情况无形中增加了催款难度。”岳律师说。

还有一种情况是贷款买房以后,有人就把房子出租了,让租房子的人按期还款,但往往到后来租房人就不按期还款了。找房东,他说还了。本应是房屋租借纠纷,却影响了还贷。“其实,借贷关系很简单,但是搀和到这些事情里就复杂了。”岳律师说。

“恶意”的情况也五花八门。“有的人没有理由,就是不还款。”张振宝说。“”催逾期还款的律师都知道北京市某执法机关一名干部的故事:他还差1.9万贷款,怎么打电话也不还,后来,律师找到他的单位说明情况,他才还款。这笔款,律师们追了一年多。

“骗贷也不少。”张振宝说。律师就曾经遇到一些单位以给职工集资盖宿舍的名义,以职工的名义贷款,把贷款用于别处的案例。

记者在采访中发现,在律师们催款的过程中,银行在房贷业务推广之初审查不严的问题已经暴露无遗。律师介绍说:“当初,金融机构放贷时,曾委托了一些社会机构代办。有的借款人说自己单位没上公积金,代办机构会代他找一个单位,开一个公积金账户。一开户就贷了。”

还有的是银行抵押手续不全——没有办产权证就把抵押手续办了,个别人就钻这个空子,把房子卖了。他贷着款,又把房子卖了。他的买卖合同成立,银行的损失不可挽回。这也是贷前审查不严引发的问题。

为催还这些“善意”或“恶意”的欠款,律师们的工作异常艰难。他们盼望,不远的将来,能建立一个权威的、能合法使用的个人信息资料库。“那时,我们的工作难度会大大降低。”律师说。

银行不给借款人回单

律师们说的逾期,也有银行的问题。

前一阵,“等额本金”和“等额本息”两种还款方式炒得沸沸扬扬。一种典型的观点是:银行故意不告知,以侵占借款人利益。“事实上不是这样,是银行的软件当初就设计了一种还款方式。”岳律师说。她介绍说,在还贷过程中,银行同样存在软件方面的问题。

借贷关系成立之后,银行每个月有个固定的日期从借款人账户划款。一旦在这个日子账户上没有钱,银行的电脑就会自动记为逾期。许多借款人不知道那个划款日子如此重要,以为以后把钱补上也可以。但是,因为电脑不是人脑,只要有一次没有按期划款,银行就要计算罚息,它只要没把罚息的问题“抹平”,你以后存进账户再多的钱它都不划款了,结果一个月一个月累计,就成了逾期。

银行划走钱之后,又不给借款人回单,多数借款人根本不知道还款情况。

一次,律师打电话给一个借款人:“你已经6个月没有还钱了。”对方很惊讶:“我卡上存了不少钱哪!有,有,很多哪。”去银行查了账后,他反过来问律师:“我卡上的钱怎么没划走呢?”律师问他,你是不是曾经有过逾期,你有过逾期的话,几天你不觉得什么,但是,这几天就有罚息,你少一分钱不够银行的,它都不给你划。

遇到这种情况,律师也替借款人着急。会告诉他们:“你赶快还钱去,连续3个月,累计6个月,银行就要起诉你了。”对方却不领情:“他不划款,还罚息,你们律师说不说公道话?” 因为问题与银行有一定关系,替银行工作的律师也替银行受了不少气。

这样的情况一再出现后,律师给银行提建议,让银行每个月增加两次划款。现在,北京的银行系统已经采纳了他们这一合理化建议。这样一来,像有的人出差,晚几天往账户存钱,就不会惹“逾期”上身了。

据律师们介绍,银行一直在规范自己的做法。比方说,现在的公积金贷款是拿借款人公积金交存数额反推你的月收入,而且你开户6个月之后,才会考虑为你提供这项贷款。

但是,随着每个人都可能是“潜在买房人”时代的来临,新的问题也可能不断出现。

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