二套房贷款政策新标准可以打击市场投资行为，但是落实难度大。请看下文分析。
新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位，市场分析人士对话新浪地产时表示，新认定标准打击了市场投资行为，并首次区分和鼓励改善性住房，但是执行起来难度颇大。
杨家才指出，房贷新政的二套房认定将“以房为限，而不是以贷为限”。所谓一套房贷、二套房贷，首先购房单位是家庭而不是个人，一个家庭只要购买了一套房，再买房即认定为二套。第三套房也是按家庭，不能证明是二套房的，那就是第三套房。
此前，二套房和三套房的的认定标准是“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”。
重点打击投机行为
二套房认定标准的重新定义被市场认为是打击炒房客的又一重磅调控。北京中原三级市场研究部张大伟认为，首次提及以房为限，回归房产居住的本质，房产将不是作为一个投机性商品。这将彻底扭转目前已经开始形成的普通工薪阶层对房子的投机心理，短期内将使得房产市场投机潮锐减。
昨日世联地产董事长陈劲松在接受新浪地产采访时表示，世联旗下项目购买者中纯投资性比例达到30%，自住兼投资性比例达20%。
而根据新的认定标准，此前使用全款购房、没有信贷记录的购房行为将被认定为二套房。根据世联地产发布的数据显示，在北京单价2.5万每平米的房源中，35—40%的购房者选择全款，单价1.6—2.5万元每平米的购房者中，30—35%选择全款购房。
“新政限制了这部分客户消耗目前市场房源，利用金融杠杆投资的可能。”张大伟分析。
首次区分改善型购房
按照杨家才提出的新政表述，如果已经将手中的首套住房售出，再次购买房屋时可以视作首套，改善性需求首次被区分，对于需要改善性的住房拥有者，只要出售唯一住房，就可以以第一套的待遇再购房，想享受首套房的优惠利率必须要抛售第一套房，这一举措将使得市场增加大量房源供应。
中介机构我爱我家认为，新规将改善型购房和投资炒房进行了有效的区分，在打击投机炒房的同时，鼓励了改善性购房。
据我爱我家统计，目前二手房市场上改善型购房占购房人数的65%。而根据这项新规定，很多改善型购房人的首付比例将下降两到三成，贷款利率从基准利率的1.1 倍变为7折。
新政执行难度大
“若想实现政策的初衷，需要民政部、银监会、央行、房管局、税务总局等至少几大部委联手共建个人住房信息系统，才会达到恢复房地产的居住属性的重要转折。”贷款机构“伟嘉安捷”市场研究部吴昊对话新浪地产时表示，在目前的具体国情下，要想切实落实二套住房认定新标准，难度不小。
伟嘉安捷分析，如果新政实施，必然需要全国各地的房屋主管部门建立全面、时时和动态的居民个人房产购买和保有情况的数据库，而各地的民政部门还要建立全面、时时和动态的居民婚姻和家庭人口构成的数据库，如果牵扯到户籍和流动人口管理问题，还需要各地的公安系统也建立相应的数据库，如果涉及外地人在本地的社保和纳税问题，还需要劳动部门和税务部门也建立相应的动态数据库，然后全国的房管、银行、民政、公安，乃至劳动部门实现实时动态的数据库大联网，这是一个庞大的基础信息工程，至少需要10年以上的时间和上千亿的资金投入。
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