银行市场流动性骤降，多地银行收紧信贷……近日，“银行贷款”成为各界热议的话题。对于老百姓来说，最常用的贷款莫过于房贷，但银行个贷工作人员介绍，不少人在办理房贷时常常会忽略一些本应值得重视的问题与环节。对此，记者特意咨询了我市多家银行工作人员及房地产开发商，为广大读者打探办理房贷时应注意的事项。
手头紧张 选等额本息还款
记者走访市场时发现，通常情况下，房产开发商要求购房者首付五成，因此所允许的银行贷款是五成，个别楼盘可放宽至七成。因此，在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。“选择合适的还款方式很重要。”市城区迎宾街中国银行工作人员表示，目前，个人住房贷款还款方式有两种：一种是等额本息还款方式，指借款人每月应偿还的贷款本金和利息之和相等，每月偿还本金先少后多，偿还利息先多后少，其特点是贷款期间还贷压力比较均衡，比较适合前期资金紧张的借款人。另一种是等额本金还款方式，指借款人应偿还的贷款本金每月相等，随之应偿付的利息随着贷款余额的减少而减少，每月偿还的贷款本金和支付的利息之和逐月递减。这种还款方式初期还贷压力相对较大，但随还款时间逐年递减，而且支付利息总额相对较少，比较适合前期还款资金较充裕的借款人。
以购买一套100万元的商品房为例，首付五成，贷款50万元，假设贷款期限为20年，贷款利率按6.55%计算。如果是等额本息还款，每月还款额为3742.6元，本息合计898223.63元，总支付利息398223.63元；如果按等额本金还款，首月还款为4812.5元，本息合计828864.58元，总支付利息328864.58元。“由于新房贷款大部分是由开发商帮助办理的，所以借款人要省很多事儿。”市城区某知名楼盘营销经理介绍：“一般情况下，贷款流程是提供所需材料，包括身份证、户口本、收入证明、首付款证明、购房合同以及其他必需材料。同时，提供银行认可的抵押物连带责任保证、为抵押物办理保险等，就可以申请并等待银行放款了。”
据悉，贷款办理过程中，需要借款人支付的费用包括保险费、抵押登记费、印花税、合同公证费、鉴证费和评估费等。
特别需要注意的是，借款人需要提供给银行准确地址，确保每月能按时收到银行寄出的还款通知单，特别是搬迁新居后，一定要将新的联系地址、联系方式及时告知贷款银行。
二手房贷审核严格 准备要充足
二手房和新建商品房在申请贷款时差别很大，包括首付比例、贷款总额等，二者计算方法均不同。此外，银行对二手房贷款的条件审核也比较严格。
首先，发放二手房贷款时，银行会综合考虑合同价和评估价，取两者间低炙以贷款成数，作为房产的最高贷款额度。记者走访多家银行后获悉，各银行对于二手房贷款政策是首套房首付比例为四成，贷款利率为基准利率，大部分无优惠；第二套房首付比例为六成，贷款利率为基准利率或上浮。
市城区汇通路邮储银行工作人员表示，二手房的竣工年代也会影响贷款的年限。据悉，银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工时间作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行目前的政策是房龄和贷款年限的总和不超过30年。借款人可综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件，选择房贷产品。
在办理二手房贷款时，借款人还需提前准备收入证明来证明还款能力。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。
此外，借款人自身的个人信用情况，也会直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前，信用档案主要包括信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。
办了商贷 还能转公积金贷款
当前，有不少楼盘不支持公积金贷款。市民吴先生说：“有的楼盘答应可以办理公积金贷款，但让业主自己办，并且规定必须在期限内办结，时间太紧迫。无奈之下，我只能和其他业主一样，一起在开发商处先办理了商业贷款，但商业贷款的利率比公积金的利率高出三个百分点，实在不划算。”
在咨询了业内人士后，吴先生得知可以由商业贷款转成公积金贷款。他表示，转换贷款方式后能省不少利息。具体做法是：购房者提供购房合同、商业贷款的《借款合同》、最近3个月偿还商业贷款的凭证，以及商业银行出具的贷款余额证明，就能在就近的公积金分理处申请办理房贷“商转公”。
而办理房贷“商转公”可以给贷款人省一大笔利息，吴先生算了一笔账：以一笔45万元30年的贷款为例，按今年1月1日的新利率计算，目前住房公积金个人贷款5年以上贷款利率为4.5%，商业贷款基准利率6.55%；按等额本金还款法计算，商业银行贷款利息总计约为44万元，公积金贷款利息总计约为30万元，可节省利息支出14万元。
找中介省心 但更需谨慎
贷款买房，特别是贷款买二手房，对广大市民来说，着实是件很费心的事。因此，也有人选择由中介来办理所有手续，不过找中介贷款买房省去了亲历亲为的费时费力，但必然会付出一定的“佣金”，即中介费。更重要的是，买家一定要看清所有的合同，以免有后顾之忧。
据了解，在我市二手房交易中介费的收取上，由于某些二手房中介公司也单独做“贷款跑腿”方面的业务，收费标准大约是3000元/笔。据了解，专家认为，现在一般大银行都更愿意跟中介机构合作，并不愿意直接接待零星的客户。
所以，如果是个人找银行递件办贷款的话，往往会吃闭门羹，由于贷款涉及到的手续、流程较为复杂，非专业人士的话，或许跑两三趟都未必能把所需证件送全，另外还涉及评估、更名取证、抵押、放款等多个环节。所以，通过二手房中介办理，也是一种办法。
据调查，我市二手房中介费目前大多按照3%的计费方式收取，比如房子总价为100万元，通常情况下中介费就是3万元。这也可以说是全国中介服务商不成文的规定。当然，可以向中介服务商要求中介费给予优惠。因为中介服务商有很多，我们在选择时可以灵活用之。同时，总费用原则上是买卖双方共同承担，但一般业主都会要求实收，买家就承担了。因此，如果可以要求中介帮忙压下业主那边的房价，如果省下5万元，购房者就会减少一些二手房中介费的花费了。