【在一线城市就别炒股了，买房吧！】今天下午人民银行和银监会联手发出通知，不限购的城市首套房商业性贷款最低首付比率从现在的30%下调为25%。
长假之前出政策，这个光荣传统得到了很好的延续。
今天下午人民银行和银监会联手发出通知，不限购的城市首套房商业性贷款最低首付比率从现在的30%下调为25%。在这个统一基础上，各省级市场的人民银行和银监派出机构，有权根据市场实际情况敲定辖区范围内的执行标准。
这个通知中蕴含的信息量还是很大的。
一是“不限购”，也就是除了北上广深外，其他城市都可以执行这个标准；
二是“商业贷款”，公积金贷款首付比例率的标准从今年3月份开始就已经放松了。但其中问题是，由于纯公积金贷款占个人贷款总量的比率比较小，“公积金+商业贷款”的混合贷款是绝大多数，这部分银行的政策口径通常就高不就低——虽然可以用公积金贷款，但首付比率要参照商业贷款要求，这次把商业贷款的首付标准降下来，主要惠及的就是这部分需求；
三是“首套房”，不过在不限购地区，这个意义不是太大；
四是各地区有权在这个基础上敲定自己的标准，这个意义同样不大，地方将有充足动力去用足这个政策空间。
这个政策出台后，理论上来讲不限购城市的个人房贷，普遍性的杠杆比率将从3倍左右放大到4倍。用意更是显而易见，就是鼓励住房消费，制造总需求，稳住经济增长的底线。这与降低重大基础建设项目资本金比例的招数殊途同归：一个是降低企业或投资的资本金要求，另一个则是降低居民部门投资的资本金比例。
在当前的货币和财政政策环境中，这一招可能实现的效用应该有以下几个：
第一、鼓励居民在购房方面加杠杆是为了房地产行业去产能。但去产能的速度快不快，能不能救二三线城市房市于水火之中，则要看各个地方库存积压有多少，实际的购房需求能不能起来。这个政策不会像07-08年把所有的住房首付比例率降到20%，一下子给市场注入强心剂，但可以肯定的是，一线城市因为土地供应又少、人口又维持净流入，市场热度会继续延续下去，而且供需矛盾越大将飙升越快，深圳就是典型的案例。二三线城市，也可参照这些特点去判断后续走势。
第二、从鼓励公积金异地贷款的政策指向来看，市场谈之色变的二三线城市住房绝对过剩状况不会长期维持下去。一些能够看到发展前景的二三线城市房产，仍然会有很好的买入价值。
原因是什么？因为一线城市承载不下的城镇化需求只能向这些地方转移，其所缺的无非是各种公共服务配套而已，比如教育、医疗等等。前段时间有个段子，说全国所有经济开发区人口规划加起来达到35亿，远超现有人口——这不能当成笑话去看，因为这恰好证明了曾经取之不尽用之不竭的人口已经成为稀缺资源。规划是35亿，实际的目标人群只有几个亿，那各个地方就只能用公共服务去实现人口的净流入了。否则就只能变成鬼城。
目前地方主要的问题是财力。这个问题怎样解决，直接关系到二三线城市房地产价值的走势。如果搞不定财力问题，一线城市房地产价格继续得到支撑，就是非常确定的趋势。
第三、解决总需求不足，完成去杠杆，货币环境的基本要求是宽松。不到最终搞定总供给过剩，宽松的货币环境不会改变。但问题是，搞定总供给过剩的办法有内外之别。
今年上半年，解决产能过剩的主要基调是开拓外需，尽最大可能避免内需继续加杠杆。细化来讲，也就是主推一带一路、人民币加入SDR等等，最近李克强总理在夏季达沃斯还在讲国际产能合作。但这个方略在国际上遇到意外阻力的概率很高，不容易短期内见到成效，一个SDR折腾了一年多都没有最终结果就是明证。
这方面没有突破，内需加杠杆就得推到台前。包括前面提到的基建资本金比例下调，个人住房按揭的门槛逐步下降等都是能够想到的应对措施，主要就是为了刺激房地产去产能，让新开工投资重新起来，继而带动各种基建产能。
比较好的结果是，随着年底SDR问题圆满解决，外需市场开拓能够重新盘活，房地产新开工投资也在内部适时助推一把。只有这样，从二季度延续至今的总需求不足局面，才能慢慢打破僵局从底部逐渐走出来。
当然如前所述，这是比较理想的情况。历史经验给出的教训是，只要宽松的货币环境会维持下去，投机性的资金需求就要找一个宣泄口去消化。如果股市走不出低迷状况，投机资金会瞄准什么新的目标，值得好好揣摩一下。
中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知
为进一步改进住房金融服务，支持合理住房消费，经国务院同意，现就个人住房贷款政策有关事项通知如下：
一、在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。
二、人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方的沟通，根据辖内不同城市情况，在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
请人民银行各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行，各省(自治区、直辖市)银监局将本通知转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行、村镇银行。