金融：房贷新政 提升信贷资产质量
2015-10-08 类别：行业研究 机构：中信建投 研究员：杨荣 张明
[摘要]
事件：
9月30日，中国人民银行联合银监会发布通知称，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。
简评政策目的：稳增长长假前国家接连出台房贷新政、小排量汽车购置税减半等政策，主要原因在于3季度经济下行态势不减，PMI8、9月持续在50以下。其中，房地产投资1-8月同比增长3.5%，汽车销量1-8月同比增长-0.5%，均为2000年以来下半年累计同比的最低水平，通过房贷、税收等新政，寄望两大行业扭转颓势，对经济增长贡献正效益，其中房地产由于总量庞大，产业链长，有望成为继基建后的稳增长第二支柱。
政策结构性：聚焦三四线城市8月份70个大中城市中有一半新建商品住宅价格与上月相比有上涨，下降的城市绝大多数都是三四线城市，房地产市场分化仍十分明显。从土地成交来看，一二线城市明显回暖，部分城市行情火爆，甚至频频重现面粉比面包贵的新地王，三四线城市在巨大的库存压力下土地市场相对疲软，未来投资增长堪忧。本次930新政局限在非限购城市，与前期下调公积金贷款首付比例一样（一二线改善型住房总价高，难以受益公积金首付下调），主要着眼于三四线城市，希望一方面提高成交缓解高库存压力，另一方面希望重启三四线城市地产投资（一二线城市房价高处不胜寒，地产投资土地占比高，对产业链的拉动效应有限）。
对银行业的直接影响：贷款结构政策对银行业的直接影响，主要在于贷款结构方面。购房贷款利率维持在基准左右，我们判断银行业存贷利差大约在3%左右，低于中报股份行算术平均3.96%及大行算术平均3.56%，但购房贷款不良贷款率非常低且有不动产抵押，在资产安全性上有明显的优势，从信贷信用成本率上看，中报股份行算术平均年化1.44%，大行算术平均0.98%，购房贷款占比提升对利润增长作用偏正面。如新政带动三四线城市地产开发需求回暖，对银行高收益开发贷亦有正面影响。
2015年起银行业增加了房地产相关信贷比重，按2015年6月数据，购房贷款、开发贷分别同比增长18.2%、24.86%，较去年同期明显增长，也明显高于同期贷款13.4%的增速。6月购房贷款、开发贷共占信贷比重19%，在930新政下比重有望继续提升。涉房信贷高增长对净息差有一定负面影响，但对改善资产质量，降低信用成本有明显作用，对银行净利润影响正面。在贷款结构调整中，建议关注零售战略坚定，按揭业务较领先的招行。
对银行业的间接影响：地产产业链复苏？政策对银行业的间接影响主要在于新政对三四线城市地产投资的带动有望改善地产产业链相关企业的经营状况，众所周知，地产相关产业链涉及行业众多，尤其对钢铁、水泥、铝型材等产能过剩行业有明显相关性，其配套消费对商业亦有重大影响。而制造业、商业为银行不良贷款主要来源，目前在上市银行信贷中仍占有30%左右的份额，地产产业链复苏对于银行资产质量改善是重大利好，房贷政策的后续效应值得期待。
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