个人房屋贷款方法和流程
▲参与单位：
光大银行
▲论坛嘉宾：
光大银行零售业务部经理 李莹
仁和律师事务所律师 孟宪生
网对此次论坛进行了现场直播，敬请关注！
▲以下为现场图文实况：
【主持人】各位来宾，欢迎大家光临光大银行·《置业大讲堂》秋季房展会现场论坛，在这里先祝您有个好心情，同时希望您在房展会上能找到好的房子。
【主持人】在我们的论坛结束后，我们还会有精美的小礼品赠送，所以大家不要错过，我们的论坛即将开始，有请我们的嘉宾上场。
【主持人】大家好，今天我们有幸请到了光大银行零售业务部经理李莹，这位是仁和律师事务所律师孟宪生。我们这次论坛主要向大家介绍一下在接触买房子时，不清楚贷款的流程，您给我们讲解一下好吗？
光大银行个人理财副总 李莹
【李莹】大家好，感谢大家参加《置业大讲堂》这一论坛，也感谢给我这一机会，首先我给大家介绍一下买房子贷款的流程。通常我们说到买房子时，从房子市场角度分成一手、二手房，也就是新房或者从其他人手里买房，这两种房子的贷款流程也不一样，买新房大家通常是从一个开发商开发的楼盘，从销售中心获得房屋信息，一般来讲大家会先与开发商谈一下想买什么房子，选什么户型、楼层，价格也会谈的很清楚，在这基础上银行人员都会在楼盘里，很多老百姓可以直接到现场咨询银行工作人员。
【李莹】在选择房贷时销售人员也会给一些建议。大家在开始时需要考虑的问题，一是新房贷款最高可以贷七成，大家算一下自己贷款的金额，按照这个金额可以咨询银行人员每个月月供是多少，也可以根据年限长短来确定月供是多少。如果年限短一些，月供会高一些，整体支出少一些，这是老百姓要决断的事情，是否需要银行贷款，是否可以承受每个月要支付的月供。
【李莹】在决定贷款的金额以后，通常银行会让你提供一个资料清单，资料方面分几部分，一个部分是借款人本人基本资料，比如身份证、结婚证、户口本等，第二部分是买房子的资料，就是与开发商已经签署了买房合同，有买房的价格，开发商在房地局做了交易备案合同，确定了买房信息。第三部分是银行需要你提供资金实力的证明，比如收入，这是银行最关注的问题，你一定要向银行解释清楚我在什么单位工作，每个月收入是多少钱。一般银行会建议借款人月供不要超过收入的50%，如果越供过高可能会影响到借款人未来的生活品质以及还款的进度，所以算月供时会给大家这样的建议。
【李莹】除此以外，银行还会根据收入以及你的工作判断你的实力，如果收入本身实力还不够，可能要求借款人还要多提供一些家庭资产方面的信息，比如曾经有一些存款，或者有汽车，或者有其他房产，这也可以作为借款人对自己经济实力的证明，这些都是借款人需要向银行提供的资料。
【李莹】在这个步骤结束后，银行汇根据借款人提供的资料进行分析，通常银行分析的时候比较关注的除了基本信息、身份证明以外，这些要真实准确，在收入也会有一个判断，最重要是现在银行会分析一下借款人以往的信用记录，现在曾经借过款的人都会在银行征信系统里有纪录，银行非常关注你的信用记录，看你以前是否欠款，欠款的原因是什么，如果是不合理的理由那么银行会拒绝你的贷款。
【李莹】第三个程序银行做相关的评估和审核，如果符合条件，借款人会取得相应的贷款。基本新房的程序是这样。二手房贷款流程跟新房有什么不同呢？二手房因为来源渠道不一样，会比新房会复杂一些。二手房获取信息可能会从中介公司获取，像开发商一样，有个标准的流程，除了新房需要的资料和程序外，二手房方面，银行会要求买卖双方见面，因为新房直接可以知道楼盘的状况以及位置，而二手房不知道状况和位置，所以要了解房子，并且做个评估，在这个基础上，除了以上所有条件符合，必须买卖双方签订买卖房屋合同，这也要到建委做备案，同时要求买卖双方过户，到建委做完过户银行才会放款。
【李莹】另外还有一个渠道，比如买卖双方都认识，不通过中介也可以直接到银行去上门办理二手房贷款业务，可以直接到银行网点咨询，流程也是先提交一些资料，银行人员会做现场的勘察，同时也会请专业的评估公司做评估，评估后去审核相关的资料，最后来决定是否贷款，贷的决定也是双方要到房地局做备案和过户。
【李莹】这里要特别提示的一点是贷款的价格，因为在新房合同交易价格开发商都定好了，都写在合同里了，通常也就有一两个点的讨价余地，二手房是双方协商的，而银行贷款基准是比较专业的评估做评估，评估的价格作为银行的依据，有可能会和双方交易价格有一定的差距，很多老百姓在算二手房贷款时，通常假定交易价格基数然后计算，后来发现银行批贷的不一样。
【主持人】我们通过二手房中介买房和从业主自己购买，银行对于房子的评估一样的吗？
【李莹】从银行的角度是一样的，无论是中介还是自己交易的，银行都会指定专门的评估公司做评估，评估的标准也是一样的。
【主持人】孟律师给我们介绍一下，我们买房过程中贷款需要注意一些什么问题呢？
仁和律师事务所律师 孟宪生
【孟宪生】刚才经理也已经谈了很多，对于我们贷款人来讲，首先要明白贷款是怎么回事，现在很多人认为买房的时候，跟银行签了合同，认为是欠开发商的钱，实际是与银行贷款后，你欠了银行的款。所以下一步要按照合同约定还银行的本和息。
【孟宪生】现在往往出现一些问题，跟开发商发生了问题，就不还银行的钱，这是一种误解，自己借钱前一定要想明白，不管房子开发商什么时候给你，实际你跟银行签完手续后，你与银行之间就建立了债权债务关系，也就应该按照与银行签订的合同按时还款付利。特别是我们买期房就要考虑好，这房子到底什么时候交付，有时候你签订了合同后三四年，房屋还没有交付，但是银行的钱还是要还。