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长沙二套房公积金贷款首付降至3成 额度提高至60万


  

长沙二套房公积金贷款首付降至3成 额度提高至60万

  5月25日,长沙市公积金新政落地:贷款额度提高至60万,首套房首付比例降至20%,二套房首付比例降至30%,此外,还涉及精装房贷款和单身职工购房贷款政策的放宽。据长沙住房公积金管理委员会公布的《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》,新政从5月25日起正式实施。长沙住房公积金管理中心信贷处处长卢彤介绍,本次公积金新政是结合长沙实际情况,对央行、住建部和银监会“3·30”政策的落地实施,主要涉及五大方面的调整——

  1.贷款额度有所提高,个人住房贷款最高额度由原先的50万元调高为60万元。

  2.降低首套房首付比例:购买首套房最低首付比例由30%下调至20%;首套房已转让注销并无其他住房的,购房也执行首套房贷政策。

  3.二套房首付比例从50%下调至30%,并放宽二套房认定标准:职工家庭有一套120平米及以下住房(包括有1次住房注销记录),或现无房但有2次住房注销记录(每套均在120平米及以下)的,未使用个人住房贷款或相应购房贷款已结清的,为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购房的,均按二套房最低首付比例30%执行,贷款利率按基准利率上浮10%;相应购房贷款尚未结清的,最低首付款比例为40%,贷款利率按基准利率上浮10%。

  4.降低购买精装房的首付比例:购买精装房执行普通自住房贷款政策,首套首付比例从原先的50%降低至20%。

  5.减轻单身职工购房压力,放宽公积金贷款对单身职工工资要求:单身缴存职工(含未婚或离异未再婚)购买首套房申请住房公积金贷款,如其住房公积金缴存余额工资基数测算月还款额高于家庭收入50%时,可按长沙市统计局公布的上年度城镇在岗职工月平均工资(去年为4699元)推算其月还款额度,即:如单身职工月工资低于4699元时,购房可按工资4699元的月还款额度算。

  [政策解读]

  新政将刺激更多元化人群入市

  在长沙住房公积金管理中心副主任梁敏看来,相较于以往的政策,本次新政在刺激刚需、鼓励改善型购房两大方面,做出了大力度的调整。

  提高贷款上限,下调首套房、二套房首付比例,在具体购房限制上也进一步放宽,如首套房首付比20%不再限定购买面积(过去仅针对购买90平米以下的住房),注销过的首套房产不再计算面积(过去注销过一次120平米以上的房产,就不再发放公积金贷款)。这一方面能刺激更多摇摆不定的刚需入市,一方面也为有换房需求的改善性购房者提供了更宽松的贷款条件,结合此前的一系列楼市利好政策,能更好促进长沙一二手房市场的联动,消化现阶段长沙大量的持有存量房,促进新房市场的销售。

  精装房执行普通自住房贷款政策,一是结合市场现状,现在市场上精装房在逐渐增多,要有与之适应的政策,二是鼓励消费者购买精装房,相对于毛坯房,精装房在环保节能方面更有优势。同时,降低公积金贷款对单身职工工资的要求,将提高很多刚步入社会的单身年轻人在购房上的经济实力。

  梁敏称,今年长沙市住房公积金管理中心全年的放贷目标是30亿元,受益于去年11月以来的一系列利好政策,今年1到4月发放了13.87亿,已完成了全年目标的46.57%。虽然目标已完成了近五成,她预期中心下半年的公积金放贷政策并不会收紧,称即日出台的新政将进一步刺激更多元化的人群入市购房。

  [专家分析]

  中原:心理刺激作用大于实际利好

  “如果站在购房者立场来看,本次公积金新政在心理层面刺激作用要大于实际利好。”5月25日,中原(湖南)房地产代理有限公司资源中心总经理陈世霞在接受采访时称。

  她认为,此次新政与此前的省直公积金政策雷同,积极作用主要体现在两方面。

  第一,由于精装房首付比例将按普通住房政策执行,对于购买精装房的人来说,首付压力减轻,可以加快精装房源去化速度。

  第二,首付比例降低,并拉低了职工的购房门槛(单身职工工资低于年度城镇在岗职工月平均工资时,按该平均工资推算其月还款额度),这可减轻购房者前期资金压力,能推进自住及改善型需求和一波换房需求入市。

  但另一方面,在她看来,新政对实际购房过程产生的影响有限。首先,贷款最高额度虽然增至60万元,但这并不等同于职工实际可贷额度增加,可贷额度仍然是根据公积金账户余额及月缴纳额来计算,因此受惠面有限(公积金贷款额度计算公式:贷款额度=公积金月缴存额度×12×未来可缴存年限+公积金个人账户余额×2)。

  其次,对于可享受最高贷款额度的人群来说,可接受更高总价的房源,但与此同时,其月还款压力也增加了。以贷款20年等额本息还款方式计算,贷款60万(现最高额度)月均还款额为3163元,贷款50万(原最高额度)月均还款额为2635元。

  最后,根据长沙市房地局公布的数据显示,2014年使用公积金贷款购房者在长沙所有购房者中占比为11%,按此计算也就是8700多套住宅,其中还包括了湖南省直公积金,若具体到市公积金,对整个长沙的楼市影响面将更小。

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