央行前段时间出台新政，明确表示二套房首付最低将至4成，但各个城市细则由各地分行具体出炉的细则为准。
今日，人民银行南京分行发布通知，南京苏州二套房首付比例确定降至4.5成，利率上浮1.1倍。江苏省其他11个地市的最低首付比例由60%降至40%。
政策原文：
在人民银行南京分行的协调指导下，按照“因地施策，分类指导”、不搞“一刀切”的差别化原则，由建设银行江苏省分行牵头成立的江苏省金融机构执行房贷政策自律机制经多次商议，于昨日确定了执行人民银行、住建部、银监会《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发〔2015〕98号）的实施方案，明确了二套房首付比例的具体标准：
一、对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，南京、苏州两市的最低首付比例分别由70%、60%统一降至45%，其他11个地市的最低首付比例由60%降至40%。
二、贷款利率仍按不低于基准利率1.1倍执行。
三、在上述基础上，各银行业金融机构可根据每个借款人（客户）的具体信用状况等因素，确定各自的首付比例和利率水平。
上述议定事项已于昨日由自律机制秘书长单位建设银行江苏省分行报人民银行南京分行备案，江苏辖内各金融机构即日起可依照执行。
那么问题来了，如果买房，究竟算首套还是二套呢？南京房贷最新政策是怎样的？各家银行房贷利率有优惠吗？
一、首套房认定
最新认定方法可用“认贷不认房”来概括，即如果买过一套房但贷款已还清，再买房贷款利率根据首套房贷款利率执行。
常见的七种情况：
（1）贷款买过一套房，但商贷已还完。
（2）贷款买过一套房，后来卖掉，房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录。
（3）首套房全款付清无贷款，申请贷款购买新房。
（4）首套房全款付清无贷款，卖掉后房屋登记系统查询不到房产。
（5）个人名下曾有2套商贷购房，均已还清贷款并出售。
（6）个人名下1套房商贷已还清，另1套是公积金贷款已出售。
（7）夫妻2人，一方婚前有房无贷，另一方婚前有贷无房，婚后贷款买房
二、二套房认定
由于“认贷不认房”，二套房的界定要简单些。如买家在银行征信系统里已登记有一条贷款买房的信息，贷款尚未结清，又申请贷款买房时，将界定该房为二套房或以上。
常见的三种情况：
（1）贷款买过1套，商贷尚未还清，再次贷款买房。
（2）个人名下已有2套贷款购房，1套已还清，1套未还清，再次贷款买房。（3）夫妻2人，一方婚前商贷购房，另一方婚前公积金贷款购房，婚后以夫妻名义共同贷款并且尚未还清，再次购房。
三、南京组合贷款最新政策（公积金+商贷）
（1）名下无房：
首付三成，基准利率。（公积金贷过两次，不允许再贷公积金，只能纯商贷。）
（2）名下有1套房，贷款还清：
商业贷款：首付三成，利率下限为基准利率7折。
公积金贷款：家庭人均住房面积小于32㎡或一家三口住房面积小于100㎡，首付三成，利率1.1倍。
（一家三口房子大于100㎡或超过家庭人均32㎡住房面积限制，无论是否使用过公积金贷款，再买房都不能再申请公积金贷款。）
（3）名下有2套房，贷款已还清，申请第3套房贷款：
商业贷款：银行根据情况审定首付及利率
公积金贷款：禁止贷款
四、南京纯公积金贷款最新政策
（1）贷过公积金，名下无房算首套；
（2）二套房公积金贷款仅限于人均住房面积小于南京市人均住房面积32㎡，或一家三口小于等于100㎡。
（3）二套房的2种情况：1、贷过一次公积金已还清，有1套房再买算二套房；2、未贷过公积金，已有一套房，也算二套房。
（4）禁止贷款的3种情况：1、第三次申请公积金贷款；2、购买第三套及以上住房；3、贷过公积金未还清。
五、南京商业贷款的利率及首付比例
六、南京各银行首付比例及房贷利率
七、公积金贷款额度及利率
八、南京公积金提取新规
1、南京提取公积金还贷方式有以下三种
（1）委托逐月提取还商贷
适用情况：本市承办住房公积金业务的商业银行发放的商业性个人住房贷款
（2）柜面逐年提取还贷
适用情况：未承办本市住房公积金贷款业务的商业银行（本地、异地）发放的商业性个人住房贷款或其他住房公积金管理机构（省公积金，铁路、省监狱、华东石油局等）发放的住房公积金贷款。
（3）柜面提取一次性还款或委托逐年、逐月归还住房公积金贷款
适用情况：买房一年内可提取公积金还贷。
2、因购房提取过两次公积金的禁止再提取
①购买第三套及以上住房，其本人因购房已提取过两次及以上住房公积金的，不得申请提取职工本人住房公积金（含提取偿还购房贷款本息）。必须同时满足“买第三套房及以上”和“已经提过两次”这两个条件，才不能提取公积金。
注：省级公积金认贷不认房，只要公积金使用次数不超过两次，仍然可以提取公积金。
②购房提取次数不含住房公积金转账还贷。
③异地购房：在南京无房，异地购房时可提取公积金。在南京有房，在异地购房，购房所在地不是本人（配偶）工作地或户籍地的，不能提取公积金。
④同一套住房在一年内只能提取一次公积金。申请提取时，账户至少应当保留人民币1元。提取总额不能超过实际购房支出。
九、南京房贷热点问题解答
1、采用纯商贷买房，首付几成？
央行规定，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，此为央行指导性文件，具体首付款比例和利率水平还是由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。如果结清的话，首付不低于30%。工行率先执行二套房首付4成，南京其他各银行细则尚未出台。
2、采用纯公积金买房，首付几成？