在房地产库存居高不下的背景下，有专家预计新一轮房地产救市措施将出台，政策将重点关注高库存的三四线城市，包括增加住房需求、进一步降低购房门槛和降低房企融资难度等方面。
原标题：西安房贷首付有望继续降低 货币化安置是亮点
在房地产库存居高不下的背景下，有专家预计新一轮房地产救市措施将出台，政策将重点关注高库存的三四线城市，包括增加住房需求、进一步降低购房门槛和降低房企融资难度等方面。
高库存是西安房价难涨的主要原因
国家统计局数据显示，截至10月末，全国商品房待售面积比9月末又增加了2122万㎡，库存总量再创历史新高。
西安房地产库存依然值得惕。据克而瑞西安机构监测，截止10月底，全市普通住宅仍存在2200万㎡的存量。另据中国指数研究院西安分院监测，10月西安商品房可售套数为317554套，折算为3617.3万㎡。如果按今年的月均销售大约145万㎡计算，去化周期需24.9个月。商品房库存环比9月减少了9.7%，同比去年增长了5.6%。
另据陕西省统计局数据，分区域来看库存情况，到9月末，我省有8个市（区）的商品房待售面积增速比6月末有所提高，分别是西安市、铜川市、咸阳市、延安市、汉中市、榆林市、商洛市和杨凌示范区，占到全省待售面积的79.2%。
库存高企也导致房价失去上涨动力。18日，国家统计局发布的10月70个大中城市房价情况显示，有33个城市的房价环比出现下跌。尽管西安新房价格环比微涨（与上月相比，新建住宅、新建商品住宅价格指数环比涨幅均为0.4个百分点），但与去年同期相比，跌幅仍然明显，新建住宅及新建商品住宅价格同比跌幅分别达到了1.6%、1.8%。
美城机构首席市场分析师严九远分析，高库存是西安房价难涨的主要原因。
楼市库存成经济“痛点”，为去化定调
近期，国家高层领导相继对地产高库存进行了表态，要求“化解房地产库存，促进房地产抑续发展”。业内分析，连续发声释放出强烈信号，即：围绕去化来增加政策筹码。
克而瑞西安机构总经理朱郁认为，决策层在此时表态去库存，与以下四方面原因有关：一是全国房地产库存仍在攀高，销售增长却出现疲态；二是房地产投资增速跌至谷底，1-10月全国房地产开发投资同比名义增长2.0%，增速比1-9月回落0.6个百分点，成为去年1月以来连续第20次下调；三是土地引擎“减速”，今年前10月，全国房企购置土地面积同比下降3成多；四是房地产投资下滑拖累了固定资产投资，同时给房贷等金融体系带来风险，成为影响经济增长的“痛点”。
救市政策不会一刀切，西安等地首付有望降至两成
定调去库存的背景下，有房地产专家预计：新一轮的救市措施将随之出台。鉴于中国人口流动特征、楼市供需状况，随后的政策方向将主要指向库存严重的非一线城市，而不是像前些年的调控政策那样，在全部城市中搞“一刀切”。
那么，下一步的去库存政策将去往何处？后续的储备政策还会有哪些？
业内人士分析，加快户籍改革将是拉动住房消费的重要方面，购房落户政策将会在更多城市演绎和深化。同时，还会在财税、信贷、公积金等配套政策上发力，鼓励改善性需求入市，并通过货币化安置来加快商品房库存消化。
有业内人士指出，降低首付、货币宽松、减税等都是老手段，未来楼市新一轮救市措施如果出台，通过货币化安置（指在拆迁住宅房屋中，拆迁人将应当用于安置的房屋按规定折算成安置款，然后由被拆迁人购买住宅自行安置的方式）来加快商品房库存消化是一个亮点。
华商报记者注意到，今年以来，西安已经落实了购房落户、鼓励货币化安置等政策，并多次调整公积金贷款和提取有关条款来支持住房消费。陕西房地产研究会会长王圣学分析表示，为了继续刺激消费、加速去化，仍有进一步降低房贷首付的可能。
“信贷层面继续宽松的可能性最大。”严九远认为，目前在西安商业贷款25%首付执行的也不够彻底，房贷还有继续调低的可能。“除了下调房贷首付，减税也是刺激住房消费的一个办法。”独立地产评论人李连源说，比如购房减税、退税等政策，其实在2008年时就出台过，现在为什么不可以？
华商报记者 刘白稳 李程