[导读]2月2日，央行发布房贷新政，在不实施“限购”措施的城市，首套房原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
对三四线城市去库存作用不大
“首次购房家庭最低20%的首付比例，已与2008年救市政策的力度齐平，1.5线城市（经济发展较好的二线城市）和二线城市将迎来重大利好。”郭毅分析认为，在近几年一线城市房价高企、生活成本居高不下的背景下，部分白领选择经济发达、人才缺口大、薪酬水平较高的1.5线及二线城市就业及居住，新政无疑为这部分人群带来了安居机会，将促进这些城市住宅市场成交量的提升，随着交易量的回暖，房价也有望稳步上涨。
不过，郭毅同时表示，新政对于部分经济欠发达的三、四线城市作用不大，这些城市在有业无产的现状下，人口净流出的情况难以得到改善，区域房地产市场缺少增量需求，仅凭小幅降低首付仍然难以提振成交量的上升，去库存形势依然严峻。
□房贷首付比创七年来最低
2010年4月30日
被称为史上最严厉的新“国十条”发布:首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上，首付比例不得低于30%，二套不得低于50%。
2010年9月29日
“9·29新政”发布:所有房贷首付比例(包括首套)都调整至30%及以上。
2011年1月26日
“新国八条”发布:二套房贷首付不低于60%。
2013年2月20日
“国五条细则”规定:对房价上涨过快的城市，进一步提高二套房首付款比例，对房价上涨过快的城市，可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。其后，一线城市二套房贷利率下限上浮至1.2倍，个别城市将首付提高至七成。
2014年9月30日
“9·30新政”发布:对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。同时，除了北上广深和三亚等五个仍在实施限购的城市，取消三套及以上的“限贷令”。
2015年3月30日
“3·30新政”规定:对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付比例调整为不低于40%;对拥有一套住房并已结清贷款的家庭，为改善居住条件再次申请公积金贷款购买普通自住房，最低首付比例为30%。
2015年9月30日
“9·30新政”规定:不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。
□追问
1.首付比例还有下调空间吗？
中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈表示，“首付比”无论横向还是纵向，都还处于偏高水平，有进一步下调空间。根据IMF调查数据，国际上大多数国家采用20%的首付比例。从历史看，2010年之前，我国住房抵押贷款的首付比例一直为20%。
2.新政能否提振春节楼市？
融360房贷分析师郝俊丞表示，目前正值我国农历新年前夕，各大银行的房贷正逐渐趋紧，各大楼盘也即将封盘，此时推出该项利好政策能否起到立竿见影的作用还不好说，对于楼市能够起到多大的提振作用，也还有待后续的进一步观察。我们预计，经过春节的政策发酵，春节后将迎来2016年楼市的第一股暖流。
3.房价接下来会因此飙升吗？
李佩珈表示，考虑到当前房地产市场供求格局未发生根本改变，居民住房消费更趋理性，尤其是首次购房者的需求数量有所减少，房地产新政不会带来房地产价格的过快上涨。
4.新政的去库存效果会如何？
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在2016年去库存的大背景下，房贷新政给市场传递了积极正向的信号，但是对去库存的实际效果恐怕不大。首付降低，意味着减少的首付部分转移至未来的月供，未来的还款成本就会提高，还款压力就会加大，即使首付比例下降，购房家庭也未必敢向银行贷款。所以，非限购城市去库存要靠产业布局和公共资源分配的调整，要靠降房价、减税费等减少购房人负担的有效举措。
5.未来还会以什么措施去库存？
房地产专家、全国房地产商会联盟执行主席顾云昌表示，目前在全方位加热房地产，除了进一步降低首付比，还可以尝试降低交易环节税费，让有房的人进入市场，盘活市场。
他还表示，在二套房方面，国家政策不强势，一步一步来，在刺激三、四城市购买力方面会起到一定作用。进城农民工成为城市买房的主要突破口，他们购买力不强，如果采取更多措施激发农民购买力，尝试将宅基地变现，将对去库存有较大帮助。不过这涉及土地制改革问题，估计宅基地变现很难出台，建议加快试点。（邢飞 余雪菲）