“首次购房”房贷条件优于“首套房”
首付比例低5-10%，利率相同
国家二月份出台“房产新政”以来，房地产市场交易趋于活跃，但一些市场流言也对买房人造成了困扰。为了帮助广大居民家庭能够更好地了解和理解江苏现行房地产信贷政策，人行南京分行在公布《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》的同时，对现行住房信贷政策作了进一步梳理，并提供给公众参考。根据人行南京分行的解释，“首次购房”和“首套房”是不同的概念，“首次购房”的政策要优于“首套房”，银行必须对购房人的情况做具体审查。
既没买过房、也没贷过款者为“首次购房”
人民银行南京分行货币信贷管理处处长戴俊介绍，关于房贷首付比例的政策，最新的调整就是二月份国家出台的最新政策。本次人行南京分行和银监会江苏监管局出台的《通知》，并不涉及对现行个人住房贷款信贷政策的调整。
目前，江苏居民家庭首次购买普通住房的，即购房人申请贷款购房时，此前既未曾购买过住房（既未申请银行贷款购过房、也未使用自有资金购过房），在商业银行无购房贷款记录，且购房人提供首次购房书面诚信保证的，可以执行首次购房贷款政策。对这类购房人，江苏的现行信贷政策是，南京主城区（除高淳、溧水外）按揭贷款最低首付比例为25%，南京以外的其他地区（含高淳、溧水）还可向下浮动5个百分点，即可以执行的最低首付比例为20%；贷款利率下限均为基准利率的0.7倍。
也就是说，此前既没买过房，也没贷过款的人，是标准的“首次购房”者，首付比例低于已有过购房经历的人。
“首套房”认贷不认房，有贷款未结清算“二套”
而“二月新政”之前，对以下三种情况，可以执行或比照执行“首套”住房信贷政策：有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；已买有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭；仅有一套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的家庭。“首套”房贷政策即：住房贷款最低首付比例全省各城市均为30%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍。目前，南京地区银行普遍执行的是九折利率。
“二月新政”发布前，对仅有一套住房、有住房贷款但尚未结清的，再次申请住房贷款时，不得比照执行“首套”房贷政策。即这类贷款（即通常所说的“二套”房贷）最低首付比例，国家定为40％，目前南京、苏州执行45％，省内其余城市执行40％。贷款利率下限为基准利率的1.1倍。
而在国家二月份发布的最新政策中，有住房、有贷款且未结清贷款的“二套房”，也可根据“分类指导、因地施策”的原则，灵活执行“首套”房贷政策的最低首付比例，即30%。
不过，江苏省根据“分类指导、因地施策、因城施策”的原则和“宏观审慎”、防范金融风险的要求，要求南京市除高淳、溧水外，仍执行此前的“二套”房贷政策，即首最低付45％，高淳、溧水最低首付30％，贷款利率下限均仍为基准利率的1.1倍不变。
可以说，对有房贷的“二套”房贷，“已结清”和“未结清”是有较大差异的，特别是在贷款利率方面。比如，已结清的，商业银行贷款利率下限可以定为0.7倍，而“未结清”的则为1.1倍。目前申请商业银行“二套”房贷的，以已结清的为主，未结清的并不多。
“首次购房”房贷条件优于“首套房”
对于“首次”与“首套”的认定问题，本次的《通知》针对此前实际操作中，个别银行对“首次”和“首套”不做具体审查的情况，《通知》重申了“首次”房贷并不等于“首套”房贷。鉴于“首次”房贷条件略优于“首套”，因此对于符合“首次”购房条件的，应不折不扣地落实政策，并按“首次”政策发放贷款，以确保大学毕业生、进城购房安家落户的农村家庭等“首次”在城市购房时，能够得到住房信贷政策的优先支持。同时，对有购房贷款记录的借款人家庭，为了改善住房条件再次申请房贷时，如果房贷已经结清，且暂时无住房，仍继续按照“首套”房贷政策执行，但不得列入“首次”购房的贷款范围。事实上，“首次”和“首套”的差别并不大，即仅“最低首付比例”最多相差5或10个百分点，“贷款利率下限”则均是0.7倍。记者 查金忠